Curs Id Drept Civil Drepturi Reale

Dr. Iosif R. Urs

Dr. Petru a-Elena Ispas

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE Note de curs pentru învăţământul la distanţă

Dr. Iosif R. Urs

Dr.

profesor universitar

Petru a-Elena

Ispas

lector universitar

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE

2

CAPITOLUL I CONSIDERAȚII GENERALE ASUPRA BUNURILOR ȘI DREPTURILOR REALE

Patrimoniul În sens economic, patrimoniul desemnează totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane. În sens juridic, patrimoniul reprezintă ansamblul drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale (cu valoare economică), precum şi bunurile la care acesta se referă, aparţinând unei persoane1. Nu fac parte din patrimoniu drepturile şi obligaţiile lipsite de valoare economică, respectiv drepturile şi obligaţiile personal nepatrimoniale. Patrimoniul este format dintr-o latură activă şi una pasivă. În activul patrimonial se includ drepturi şi bunuri, iar în pasivul patrimonial obligaţii. Activul patrimonial nu se confundă cu patrimoniul, acesta din urmă existând chiar şi atunci când pasivul depăşeşte activul adică, în cazul în care o persoană are mai multe datorii (obligaţii) decât creanţe (drepturi).

Caracterele Și funcțiile patrimoniului 1

Iosif R. Urs - Drept civil român. Teoria generală, Ed. Oscar Print, Bucureşti, 2001, p.162; D. C. Florescu- Dreptul de proprietate, Ed. Titu Maiorescu, Bucureşti, 2002, p. 17; V. Stoica- Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004 p. 67 -69. În literatura juridică a existat tendinţa de a limita definirea patrimoniului la „totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică ce aparţin unui subiect de drept“ (C. Hamangiu, I.R. Bălănescu, Al. Băicoianu - Tratat de drept civil român, vol.I, reeditat, Ed. All Beck, Bucureşti, 1996, p. 522; Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu - Drepturi reale principale în R.S.R., Ed. Academiei, Bucureşti, 1978, p.13). În opinia acestor autori, drepturile patrimoniale sunt considerate ca fiind bunuri. Având în vedere că drepturile şi obligaţiile cu caracter economic, referindu-se la bunurile corporale şi incorporale, se identifică cu acestea, în definirea patrimoniului s-a renunţat la menţionarea lor.

Patrimoniul prezintă o serie de caracteristici care îl diferenţiază de alte entităţi juridice: 1) Patrimoniul este o universalitate juridică. Patrimoniul este o universalitate juridică sau de drept2 deoarece este format dintr-o masă de bunuri, drepturi şi obligaţii cu conţinut economic, aparţinând unui subiect de drept, privite în totalitatea lor, fără a interesa identitatea fiecărui drept sau fiecărei obligaţii. Astfel, patrimoniul nu se confundă cu 3

conţinutul său, adică cu bunurile, drepturile şi obligaţiile, fiind o unitate distinctă de schimbările intervenite în cadrul elementelor ce îl compun, acestea putând să se mărească, să se diminueze sau să dispară, patrimoniul rămânând neschimbat. 2) Orice persoană are un patrimoniu. Existenţa unei persoane este de neconceput fără un patrimoniu, deoarece oricine are drepturi şi obligaţii evaluabile în bani. Chiar şi atunci când o persoană nu are nici o avere actuală, ea deţine totuşi un patrimoniu, concretizat într-un minim de bunuri. 3) Unicitatea patrimoniului. Unicităţii de subiect îi corespunde unicitatea de patrimoniu astfel încât oricât de multe drepturi şi obligaţii ar avea, o persoană fizică sau juridică nu poate deţine decât un singur patrimoniu. Legea nu permite ca o persoană să fie titulara mai multor patrimonii. 4) Divizibilitatea patrimoniului. Deşi unic, patrimoniul poate fi împărţit în mai multe mase de bunuri. Patrimoniul este divizibil în mai multe grupe de drepturi Și obligații cu conținut economic, potrivit destinației fiecărei grupe, având aȘadar un regim juridic adecvat destinației respective. 5) Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul, privit nu în elementele sale individuale, ci în totalitatea sa, este netransmisibil cât timp trăieşte titularul său. Cu alte cuvinte, o persoană fizică atât timp cât este în viaţă, deşi poate înstrăina un drept ut singuli (şi în mod excepţional şi o obligaţie) sau chiar toate bunurile sale în individualitatea lor, ea nu poate transmite altei persoane, prin acte între vii, ansamblul juridic al drepturilor şi obligaţiilor sale, adică patrimoniul. Transmisiunea universală a patrimoniului poate avea loc doar la decesul unei persoane fizice sau în momentul reorganizării şi încetării existenţei persoanei juridice. Patrimoniul, ca entitate juridică abstractă, prezintă importanţă practică datorită funcţiilor pe care le îndeplineşte. 1) Patrimoniul explică şi asigură dreptul de gaj general al creditorilor chirografari. Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu se bucură de o garanţie reală (ipotecă, gaj, privilegii) care să le asigure recuperarea creanţei la scadenţă de la debitorul lor. Astfel, conform art. 2324 alin.(1) din noul Cod civil, debitorul răspunde pentru îndeplinirea obligaţiilor sale cu toate bunurile mobile sau imobile prezente şi viitoare. Obiectul dreptului

4

de gaj general îl constituie întregul patrimoniu al debitorului şi nu bunurile concrete, individualizate, care îl compun. 2) Patrimoniul permite şi explică subrogaţia reală cu titlu universal. Noţiunea de „subrogaţie“ îşi găseşte echivalentul în termenul de înlocuire. Astfel, în cadrul unui patrimoniu, dacă un bun este înstrăinat, locul său va fi luat de preţul primit, iar dacă preţul se investeşte într-un alt bun, locul său va fi luat de bunul dobândit (in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii). Subrogaţia poate fi: -

personală, când o persoană este înlocuită cu alta în calitate de titular al unui drept. Spre exemplu, dacă o persoană plăteşte întreaga datorie pe care un debitor o avea faţă de creditorul său, ea se substituie, se „subrogă“ în drepturile creditorului plătit, putând urmări pe debitor pentru datoria ce îi revenea- art. 1593 alin.(1) din noul Cod civil3.

-

reală, când un bun este înlocuit cu un alt bun sau o valoare cu o altă valoare. Spre exemplu, dacă se înstrăinează un bun propriu al unuia dintre soţi, preţul primit în schimb se include în categoria bunurilor proprii, iar dacă se înstrăinează un bun comun, valoarea lui de înlocuire face parte din masa bunurilor comune. În cazul ieşirii din indiviziune, dacă bunurile nu sunt comod partajabile în natură, ele se vor înstrăina, iar suma obţinută va lua, prin subrogare, locul bunurilor înstrăinate, urmând a fi supusă împărţirii.

2

Pentru amănunte a se vedea V. Stoica – op. cit, p. 52 -57.

Subrogaţia reală poate fi: -

cu titlu universal, când în cuprinsul unui patrimoniu o valoare se înlocuieşte în mod automat cu o altă valoare, făcându-se abstracţie de individualitatea lucrului care iese şi a celui care intră în locul său;

-

cu titlu particular, constând în înlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat (ut singuli).

Spre deosebire de subrogaţia reală cu titlu universal care se produce automat, fără ca o dispoziţie a legii să o prevadă, subrogaţia reală cu titlu particular intervine numai dacă o lege o prevede expres4.

5

3) Patrimoniul explică principiile transmisiunii universale şi cu titlu universal. Transmisiunea intervine în cazul decesului persoanei fizice şi a reorganizării persoanei juridice (fuziune, absorbţie, divizare).

Transmisiunea este: -

universală, când întreg patrimoniul se transmite unui succesor;

-

cu titlu universal, când fracţiuni din patrimoniu (activ şi pasiv) se transmit la mai mulţi succesori (art. 894 C.civ.);

-

cu titlu particular, când unul sau mai multe bunuri individualizate fac obiectul transmiterii.

Transmisiunea universală intervine: -

în cazul decesului unei persoane când întregul patrimoniu succesoral este cules de moştenitorul legal unic sau de un singur moştenitor testamentar (legatar universal)

-

în situaţia reorganizării persoanei juridice prin comasare (absorbţie şi fuziune) când patrimoniul persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridică

3

”Oricine plăte te în locul debitorului poate fi subrogat în drepturile creditorului, fără a putea dobândi însă mai multe drepturi decât acesta”. 4 Astfel, art. 1721 C.civ., art. 28(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică prevăd limitativ cazurile de subrogaţie reală cu titlu particular. Intervine subrogaţia reală cu titlu particular: a) în ipoteza pieirii bunului

absorbantă, respectiv patrimoniile persoanelor juridice ce fuzionează sunt transmise persoanei juridice astfel înfiinţate. Transmisiunea cu titlu universal are loc: -

în caz de deces al unei persoane fizice, când patrimoniul defunctului se transmite fracţionat către doi sau mai mulţi moştenitori legali sau testamentari (legatari cu titlu universal)

-

în situaţia reorganizării unei persoane juridice prin divizare totală sau parţială. Între cele două feluri de transmisiune a patrimoniului nu există deosebire sub aspect

calitativ (obiectul transmisiunii este un întreg patrimoniu sau o fracţiune din acesta, alcătuită din activ şi pasiv) ci numai sub aspect cantitativ. Transmisiunea universală priveşte un întreg

6

patrimoniu, deci un ansamblu de valori active şi pasive, în schimb transmisiunea cu titlu universal are în vedere doar o fracţiune, o cotă-parte matematică din aceste valori. Transmisiunea este cu titlu particular dacă priveşte un bun anume, determinat ori mai multe bunuri, dar fiecare individualizat prin însuşirile sale, transmisiune ce poate fi explicată fără a apela la conceptul de patrimoniu.

Noțiunile de proprietate Și drept de proprietate În sens juridic, „proprietatea“ se confundă cu „dreptul de proprietate“ 5. Din punct de vedere juridic, proprietatea cuprinde în structura sa următoarele elemente: aproprierea ca posesiune, utilizarea obiectului proprietăţii, dreptul de gospodărire, de administrare, de gestionare; dreptul de a culege fructele dispoziţia asupra obiectului proprietăţii, toate acestea în condiţiile legii. Sintagma „drept de proprietate“ este utilizată cu două înţelesuri, distingându-se între dreptul de proprietate în sens obiectiv şi în sens subiectiv. În sens obiectiv, dreptul de proprietate desemnează ansamblul normelor juridice ce ipotecat când ipoteca se strămută asupra indemnizaţiei de asigurare, b) în cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaţia juridică a terenului înlocuit, c) în cazul exproprierii unui imobil, ipoteca se strămută de drept asupra despăgubirilor primite. 5

Termenul de „proprietate“( drept de proprietate) se foloseşte pentru a desemna bunul asupra căruia se exercită proprietatea. Dreptul de proprietate este un drept atât de complet încât se confundă cu bunul asupra căruia se exercită. În acest sens, art. 582 C.civ. se referă la „acela a cărui proprietate este pe marginea unei ape curgătoare...“, art. 589 C.civ.: „... la privirea asupra proprietăţii vecinului...“, art. 614 C.civ. se referă „la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietăţile lor sau în folosul proprietăţilor lor, orice servituţi vor găsi de cuviinţă“.

reglementează

proprietatea

în

sensul larg al termenului. Cu acest înţeles, dreptul de

proprietate este o instituţie juridică.

În sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat cu două accepţiuni: -

lato sensu, pentru a desemna orice proprietate mobiliară, imobiliară, proprietatea unui uzufruct, proprietatea unei creanţe, proprietatea intelectuală, proprietatea incorporală, proprietatea numelui etc., depăşind înţelesul strict juridic.

-

stricto sensu, pentru a desemna proprietatea corporală, respectiv dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale mobile şi imobile, ca drept patrimonial, drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii de drepturi subiective.

7

§ 2. Definiţia dreptului de proprietate Art. 555 din noul Cod civil prevede că „proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi

i dispune de un bun în mod exclusiv, absolut

i perpetuu, în limitele

stabilite de lege“. Atributele dreptului de proprietate sunt: -

dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau destinaţiei lui (jus utendi usus);

-

dreptul de a întrebuinţa lucrul, de a-i culege fructele şi veniturile pe care le poate da (jus fruendi - fructus);

-

dreptul de a dispune de lucru fie prin înstrăinare, fie prin consumare (jus abutendi - abusus).

Dreptul de proprietate se concretizează prin următoarele elemente: -

cuprinde în conţinut atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei;

-

exprimă o relaţie de apropriere a unui bun;

-

proprietarul exercită atributele prin putere şi în interesul său propriu.

Prin urmare, dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care conferă titularului său, persoană fizică sau juridică, atributele de posesie, de folosinţă şi de dispoziţie asupra unui lucru, pe care le exercită în mod exclusiv prin putere proprie şi interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.

Conţinutul dreptului de proprietate 1. Posesia (jus posidendi) Noţiune. Acest atribut presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective asupra lucrului, direct şi în interes propriu, sau de a consimţi ca stăpânirea să fie exercitată în numele şi în interesul lui de către o altă persoană.

2. Folosinţa (fructus - jus fruendi)

8

Noţiune. Este acea prerogativă în virtutea căreia proprietarul poate să întrebuinţeze bunul în interesul său şi să-i perceapă fructele. 3. Dispoziţia (abusus - jus abutendi) Noţiune. Acest atribut constă în prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul său: de a-l înstrăina sau de a constitui asupra lui drepturi reale în favoarea altor persoane, precum şi de a dispune de substanţa bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu respectarea reglementărilor în vigoare. Atributul dispoziţiei cuprinde dispoziţia materială şi dispoziţia juridică asupra bunului. Dreptul de dispoziţie materială presupune posibilitatea de a dispune de substanţa bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementărilor în vigoare. Dispozi ia materială se referă la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean ă a căror substan ă juridică este în materialitatea titlului6 Dreptul de dispoziţie juridică se concretizează în posibilitatea proprietarului de a înstrăina dreptul de proprietate prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, precum şi de a constitui drepturi reale în favoarea altor persoane. În toate cazurile exercitarea dispoziţiei se face în limitele determinate de lege. Exercitarea abuzivă a dreptului (contrar scopului sau limitând exerciţiul altui drept de proprietate) ar declanşa răspunderea juridică a titularului. Proprietarul poate, vremelnic, să înstrăineze celelalte atribute ale dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu însă şi jus abutendi, deoarece în acest caz ar pierde însuşi dreptul de proprietate.

Caracterele generale ale dreptului de proprietate Art. 555 alin.(1) noul Cod civil prevede că „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi Și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut Și perpetuu, în limitele stabilite de lege.

1. Caracterul absolut

9

1)

Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se înţelege posibilitatea

titularului de a dispune de bun după propria dorinţă, în limitele legii (de a-l utiliza şi de a-i trage foloasele, precum şi de a săvârşi toate actele juridice care corespund interesului său), fără a avea nevoie de concursul altei persoane. Acest caracter al dreptului de proprietate poate fi privit ca o diferențiere față de drepturile relative, fară să fie luat în considerare numai caracterul său opozabil erga omnes7. Caracterul de drept absolut face trimitere la un drept complet, deplin. Având caracter absolut, dreptul de proprietate este în acelaşi timp inviolabil. Principiul inviolabilităţii dreptului de proprietate este prevăzut expres în art. 136 pct. 5 din Constituţie în forma revizuită, care dispune: „Proprietatea privată este, în condiţiile legii organice, inviolabilă“. Acest principiu are două limite:  exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Conform Legii nr. 33/1994 şi în baza

6 M. Uliescu, Noul Cod civil. Comentarii.Dreptul de proprietate în configurarea noului Cod civil, ed. Universul Juridic, Bucureș ti, 2010

art. 44 pct. 3 din Constituţie, exproprierea nu se poate dispune decât pentru cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.  pentru lucrări de interes general autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele produse solului, plantaţiilor sau construcţiei, ori pentru alte daune imputabile autorităţilor publice (art. 44 pct. 5 din Constituţie). În ambele cazuri despăgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, în caz de divergenţă hotărând instanţa de judecată.

2. Caracterul exclusiv Caracterul exclusiv îl îndreptăţeşte pe titularul dreptului de proprietate să exercite toate atributele dreptului său, cu excluderea tuturor celorlalte persoane şi indiferent de orice puteri ale acestora.

3. Caracterul perpetuu şi transmisibil 1) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie abordat din mai multe puncte de vedere:

10

-

dreptul de proprietate are o durată limitată în timp, el durează atât timp cât există

bunul. Înstrăinarea bunului sau moartea titularului său nu este de natură să stingă dreptul de proprietate. -

dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil sub aspect

extinctiv. Astfel, acţiunea în revendicare prin care proprietarul urmăreşte să redobândească exerciţiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este imprescriptibilă. În cazul unui bun mobil, situaţia prezintă o serie de nuanţări.8 -

dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii (inter vivos) şi pentru

cauză de moarte (mortis causa).

Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din

patrimoniul unei persoane în patrimoniul alteia, fără nici o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia perpetuării dreptului de proprietate.

7 8

Gh. Beleiu, Drept civil român, ed. a VIII-a, ed. Universul Juridic, Bucure ti, 2003 Opinia dominantă este în sensul prescriptibilităţii acţiunii în revendicare mobiliară în termen de 30 de ani. Relativ recent sa conturat şi opinia contrară a imprescriptibilităţii acesteia, cu argumentul principal că nu se poate distinge din punct de vedere al protecţiei juridice între bunurile mobile şi imobile. Ase vedea Cap XII., Secţiunea a II a.

2) Caracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privată. În opoziţie cu acesta, dreptul de proprietate publică este inalienabil şi prin urmare netransmisibil.

4. Caracterul individual 1) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, în sensul că atributele sale aparţin şi sunt exercitate de o singură persoană, o excepţie de la caracterul individual o constituie coproprietatea, situaţie în care dreptul de proprietate aparţine concomitent la două sau mai multe persoane care exercită deopotrivă prerogativele acestuia.

5. Caracterul legal Dreptul de proprietate are un caracter legal, în sensul că legea stabileşte atât conţinutul cât şi limitele exercitării prerogativelor proprietarului.

Formele dreptului de proprietate 1. Criterii de clasificare Dreptul de proprietate poate fi clasificat în funcţie de mai multe criterii: 1) în funcţie de titularii dreptului de proprietate distingem drept de proprietate al persoanei fizice şi drept de proprietate al persoanei juridice; 11

2) în funcţie de modalităţile de dobândire: -

drept de proprietate dobândit prin acte juridice şi drept de proprietate dobândit prin fapte juridice;

-

drept de proprietate transmis între vii şi drept de proprietate transmis pentru cauză de moarte;

-

drept de proprietate, dobândit prin moduri originare ce nu implică transmisiunea juridică a bunului de la o persană la alta (ocupaţiunea); şi drept de proprietate dobândit prin acte juridice translative de proprietate. 3) după cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modalităţi:

-

drept de proprietate pur şi simplu, când atributele sale sunt exercitate de un singur titular;

-

drept de proprietate afectat de modalităţi, când prerogativele sunt exercitate concomitent de mai mulţi proprietari asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi mase de bunuri. 4) în funcţie de regimul juridic, dreptul de proprietate se prezintă sub două

forme: -

drept de proprietate publică, aparţinând statului sau unităţilor administrativteritoriale (comuna, oraşul, municipiul, judeţul);

-

drept de proprietate privată, aparţinând particularilor, adică persoanelor fizice şi juridice, inclusiv statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.

CAPITOLUL II DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

Noţiunea, reglementarea şi caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată 1. Noţiune, reglementare 1) Noţiune

12

Dreptul de proprietate privată este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele decât cele care alcătuiesc domeniul public, care conferă titularilor exercitarea posesiei, folosinţei şi dispoziţiei în mod exclusiv, absolut Și perpetuu, în limitele stabilite de lege. bunurile ce formează obiectul proprietăţii private se găsesc în acest circuit general1. 2) Reglementare Deşi Constituţia prevede că prin lege organică se reglementează regimul juridic general al proprietăţii (art. 73, alin. 3, lit. m), până la adoptarea noului Cod civil, nu a existat o lege care să reglementeze proprietatea privată. Începând cu 01.10.2011, data la care noul Cod civil al României a intrat în vigoare, proprietatea privată se bucură de o reglementare amplă, în Titlul II al Cărții a III-a, Despre bunuri, în art. 555-692.

2. Caractere juridice ● Dreptul de proprietate privată face parte din categoria drepturilor reale, absolute, şi patrimoniale2. Ceea ce îl diferenţiază de orice alt drept real este „puterea şi interesul propriu“ în care se exercită atributele dreptului de proprietate. Proprietarul poate stăpâni bunul fie direct şi nemijlocit, în interes propriu şi prin putere proprie (corpore suo), fie prin intermediul unei alte persoane, dar în numele şi interesul proprietarului (corpore alieno). ● În comparaţie cu proprietatea publică supusă unui regim juridic excepţional, derogator, proprietatea privată este supusă unui regim juridic de drept comun. În primul rând, regimul de drept comun are în vedere faptul cǎ bunurile proprietate privată sunt alienabile, sesizabile, prescriptibile şi susceptibile de dezmembrare, fără nici o diferenţiere raportată la titular sau la obiect. În al doilea rând, regimul de drept comun se analizeazǎ şi prin raportare la dispoziţiile constituţionale ale art. 44 pct. 2: „Proprietatea privatǎ este garantatǎ şi ocrotitǎ în mod egal de lege, indiferent de titular”. Din moment ce proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, regimul de protecţie juridică trebuie să fie acelaşi, chiar dacă titularul său este statul ori unitatea administrativ-teritorială.

1 C. Bârsan, Op. cit., p. 119. 2 Este un drept real, adică un drept subiectiv în virtutea căruia titularul poate să exercite atributele direct şi nemijlocit, fără a fi necesară intervenţia altei persoane; este un drept absolut ce presupune existenţa unui subiect activ, determinat (proprietarul), şi a unui subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane, fiind opozabil erga omnes; este un drept patrimonial, care are o valoare economică şi care face parte din activul patrimonial al titularului său.

13

1) Proprietatea privată este alienabilă, în sensul că bunurile ce formează obiectul ei pot fi înstrăinate voluntar sau forţat. Transmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc prin acte între vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauză de moarte. Prin excepţie, legea impune anumite restricţii în exercitarea dreptului de proprietate privată. Spre exemplu, în art. 556 din noul Cod civil, sunt prevăzute limitele exercitării dreptului de proprietate privată. Astfel, în alin. (1) al art. 556 sunt prevăzute limitele materiale ale dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate privată:”Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege”. Limitarea prevăzută de noul Cod civil priveşte atât corporabilitatea bunului, cât şi voinţa legiuitorului3. Un exemplu al limitării sub aspectele prezentate mai sus este reprezentat de dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietăţii sale imobiliare, însă, în conformitate cu art. 44 alin. (5) din Constituţie, bunul poate fi folosit şi de o autoritate publică în vederea executării unor lucrări de interes general. Art. 556 alin.(2)

din noul Cod civil prevede posibilitatea limitării exercitării

dreptului de proprietate prin efectul legii, această limită legală referindu-se chiar la conţinutul juridic al dreptului de proprietate. Alin. (3) al aceluiaşi articol prevede că limitările se pot face şi prin convenţia părţilor, cu excepţiile prevăzute de lege. Pe baza celor expuse mai sus, rezultă că limitările dreptului de proprietate privată pot fi rezultatul voinţei legiutorului, judecătorului sau proprietarului.

2) Proprietatea privată este prescriptibilă sub aspect achizitiv. Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privată asupra bunurilor imobile poate fi dobândit prin uzucapiune (art. 930-934 noul Cod civil), ca efect al posesiei utile exercitate în intervalul de timp stabilit de lege, iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de bună-credinţă (935-940 noul Cod civil). Sub aspectul prescripţiei extinctive, trebuie să distingem în funcţie de natura bunurilor, obiect al proprietăţii private. 3 M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil, Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic, Bucure ti, 2011, p. 92

14

-

în ceea ce priveşte bunurile imobile, acţiunea în revendicare este imprescriptibilă. Oricât ar dura pasivitatea proprietarului, el nu este decăzut din dreptul de a revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dacă un altul a dobândit-o prin uzucapiune.

-

în schimb, marea majoritate a doctrinei a considerat cǎ acţiunea în revendicare mobiliară este prescriptibilă în termen de 30 de ani. 3)

Proprietatea privată este sesizabilă, în sensul că bunurile mobile sau

imobile care formează obiectul acesteia, pot fi urmărite de creditori pentru realizarea creanţelor. 4)

Proprietatea privată este exclusivă, grevabilă şi dezmembrabilă.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privată implică plenitudinea atributelor sale în persoana proprietarului. Astfel, proprietarul este singurul îndreptăţit să exercite toate prerogativele dreptului său, să revendice bunul de la orice persoană la care s-ar afla sau să nege existenţa oricărui drept sau sarcină pretinsă de un terţ asupra lucrului său. Asupra bunurilor proprietate privată se pot constitui garanţii reale (ipoteca asupra bunurilor imobile şi mobile4, şi gajul asupra mobilelor5) precum şi dezmembrăminte (drept de uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie).

Titularii dreptului de proprietate privată Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privată: persoanele fizice, persoanele juridice, statul şi unităţile administrativ-teritoriale asupra bunurilor ce formează domeniul privat al acestora.

Obiectul şi întinderea dreptului de proprietate privată Toate bunurile mobile şi imobile aflate în circuitul civil (in commercium) obiectul

dreptului

pot forma

de proprietate. Categoriile principale de bunuri sunt: casa (casele) de

4 Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, ipoteca se putea constitui numai asupra bunurilor mobile. În art. 2350 din noul Cod civil se prevede că: ”Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale”. A adar, odată cu adoptarea noului Cod civil, ipoteca se va putea constitui i asupra bunurilor mobile. 5 Reglementat în art. 2480 i urm. din Noul Cod civil:”Gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise în formă materializată”.

15

locuit, terenuri cu sau fără construcţii, obiecte de consum, de uz şi confort personal, inclusiv acţiuni patrimoniale (în cazul persoanelor juridice).

2. Întinderea dreptului de proprietate privată În cazul bunurilor mobile nu sunt probleme privind determinarea obiectului şi întinderea dreptului de proprietate. Indiferent de locul unde se află acestea şi de categoria din care fac parte, întinderea dreptului de proprietate este aceeaşi. Cu privire la dreptul de proprietate funciară, există o serie de aspecte specifice în determinarea întinderii proprietăţii. Astfel: -

conform art. 559 alin. (1) din noul Cod civil: ”proprietatea terenului se întinde şi

asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale”; -

alin. (2) al art. 559 prevede că:”proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul

terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce”; -

art. 559 alin. (3) din noul Cod civil prevede că ”apele de suprafaţă şi albiile

acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale”. În consecinţă, se impune delimitarea proprietăţii terenurilor sub trei aspecte: delimitarea suprafeţei, delimitarea în înălţime, delimitarea în adâncime.

CAPITOLUL III MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE Modurile de dobândire a dreptului de proprietate reprezintă totalitatea mijloacelor legale – acte juridice şi fapte juridice – prin care se dobândeşte dreptul de proprietate. Potrivit art. 557 noul C. civ., proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin:

16

convenție, moȘtenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ocupațiune, tradițiune, hotărâre judecătorească, act administrativ, în condițiile legii, înscriere în cartea funciară, .

Clasificare Modurile de dobândire a proprietăţii se clasifică: 1) după întinderea dobândirii: -

moduri de dobândire universală sau cu titlu universal când transmisiunea are ca obiect o universalitate (un patrimoniu) sau o fracţiune de universalitate (spre exemplu, succesiunea legală, legatele universale şi cu titlu universal);

-

moduri de dobândire cu titlu particular, când transmisiunea are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate.

2) după momentul când operează transmisiunea: -

moduri de dobândire între vii, şi anume: convenţia, tradiţiunea, accesiunea, prescripţia, legea, şi ocupaţiunea; în acest caz, dobândirea operează din momentul încheierii actului juridic sau intrării în stăpânire a lucrului ori la momentul convenit de părţi sau prevăzut de lege;

-

moduri de dobândire pentru cauză de moarte (mortis causa) şi anume: mo tenirea testamentară i legală; acestea operează din momentul morţii autorului.

3) după situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii: -

moduri de dobândire originare, care nu comportă o transmisiune juridică a dreptului de proprietate de la o persoană la alta deoarece bunul nu a aparţinut nimănui în momentul dobândirii, şi anume: ocupaţiunea (vezi modurile speciale de dobândire a proprietăţii publice);

-

moduri de dobândire derivate, care presupun un transfer al dreptului de proprietate de la o persoană la alta. Toate celelalte moduri de dobândire în afară de cele originare sunt derivate: mo tenirea, legatul, convenţia, tradiţiunea, accesiunea etc.

4) după caracterul transmisiunii:

17

-

moduri de dobândire cu titlu oneros, când dobânditorul este obligat să dea un lucru ori să facă o prestaţie în schimbul dobândirii: convenţia, tradiţiunea;

-

moduri de dobândire cu titlu gratuit, când dobânditorul nu are vreo obligaţie în schimbul dobândirii, spre exemplu legatul.

14

Convenţia (contractul) Convenţia sau contractul este cel mai important mod de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale. Definiția contractului este dată de art. 1166 noul Cod civil care prevede că acesta reprezintă acordul de voințe dintre două sau mai multe persoane cu inteția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic. Privitor la bunurile mobile, dispozițiile noului Cod civil sunt în sensul că drepturile reale se constituie Și se transmit prin acordul de voințe al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen. Art. 1275 noul cod civil prevede, tot în ceea ce priveȘte bunurile mobile că ”dacă cineva a transmis succesiv către mai multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal, cel care a dobândit cu bună-credință posesia efectivă a bunului este titular al dreptului, chiar dacă titlul său are o dată ulterioară”. În acelaȘi sens, fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobânditorului de la data transmiterii proprietății sau a cesiunii dreptului, afară de cazul în care, prin lege sau prin voința părților, se dispune altfel. Referitor la bunurile imobile, noul Cod civil precizează în art. 557 alin.(4) faptul că în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeȘte prin înscriere în cartea funciară. Conform art. 1244 noul Cod, forma cerută pentru convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ca urmează a fi înscrise în cartea funciară, trebuie să îmbrace forma autentică, rezultând din dispozițiile legale obligativitatea formei autentice pentru aceste convenții. Încheierea Și executarea convențiilor trebuie să fir guvernate de principiul buneicredințe, principiu reglementat expres în art. 1170 noul Cod civil.

18

Accesiunea Noţiune. Clasificare Accesiunea este acel mod de dobândire a proprietăţii conform căruia tot ce se

14

Deşi cu siguranţă este cel mai important mod de dobândire, nu facem aici o prezentare largă a sa, deoarece constituie obiect de studiu atât la partea generală a Dreptului civil, cât şi la teoria obligaţiilor civile, a se vedea I.R.Urs, Drept civil român. Teoria generală, p. 187-332;

alipeȘte cu lucrul, sau se încorporează în acesta, în mod natural sau artificial, devine proprietatea persoanei căruia îi aparţine bunul la care s-a făcut alipirea sau încorporarea. Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară. La rândul ei, accesiunea imobiliară poate fi: naturală şi artificială.

Uzucapiunea Noţiune Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă reprezintă un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale prin posesia neîntreruptă a unui imobil sau prin 15.

intervertirea posesiei, în timpul şi condiţiile prevăzute de lege Reglementare Uzucapiunea este reglementată de art. 928-934 din noul Cod civil.

Felurile uzucapiunii În sistemul noului Cod civil, uzucapiunea este de două feluri: uzucapiunea extratabulară şi uzucapiunea tabulară. 1) Uzucapiunea extratabulară Art. 930 noul Cod civil prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil Și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp timp de 10 ani, dacă: -

proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, Și-a încetat existența;

-

a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietare. Termenul uzucapiunii nu începe să curgă mai înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenței juridice a proprietarului, respectiv înainte de data înscrierii

19

declarației de renunțare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară. -

Imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

15

A se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit. p. 128, C. Bârsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Op. cit.p. 197; Alte definiţii: uzucapiunea este naşterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de către o persoană în condiţiile şi termenul prevăzut de

2) Uzucapiunea tabulară Potrivit art. 931 noul Cod civil, drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Buna-credință trebuie să existe doar în momentul înregistrării cererii de înscriere Și în momentul intrării în posesie.

Tradiţiunea Tradiţiunea înseamnă predarea sau remiterea materială a lucrului de către transmițător dobânditorului16. Importanța tradițiunii a scăzut deoarece în dreptul modern trasmiterea proprietății se face în baza convențiilor, Și nu doar în baza remiterii materiale a bunului. În prezent se consideră că tradiţiunea operează transferul dreptului de proprietate: -

în cazul darului manual, adică atunci când o persoană dă alteia cu titlu gratuit un bun mobil de la mână la mână, spre exemplu, donaţia care se execută imediat prin predarea materială, fără să fie necesară vreo formă specială17;

-

în cazul transmiterii titlurilor de valoare la purtător

Ocupaţiunea Ocupaţiunea constă în luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui, cu intenţia de a deveni proprietarul lui. Dispozițiile art. 941 noul C.civ. dispun că posesorul unui lucru mobil care nu aparține lege (L. Pop, Op. cit. p. 228); uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale prin posesie prelungită pe timpul prevăzut de lege în acest scop (P.M. Cosmovici, Op. cit. p. 154).

20

În dreptul roman avea o largă aplicare ca mod de dobândire a proprietăţii, deoarece convenţia simplă nu producea decât efectul de a da naştere la obligaţia de a transfera proprietatea, transferare care se făcea prin tradiţiune, această importanţă pierzându-se în dreptul modern. Într-adevăr, prin simpla încheiere a convenţiei, chiar neurmată de predarea materială a lucrului, se transferă dreptul de proprietate la dobânditor (art.971 şi 1295 C.civ.), ceea ce înseamnă că tradiţiunea nu mai are semnificaţia din trecut, ea fiind remiterea materială a lucrului.17 16

Art. 1011 alin.(4) noul Cod civil

nimănui, devine proprietarul acestuia, prin ocupațiune, de la data intrării în posesie, însă numai dacă aceasta se face în condițiile legii. Ocupaţiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii are un domeniu de aplicaţie rar. Astfel: -

nu se pot dobândi prin ocupaţiune bunuri imobile Și bunurile incorporale.

-

se dobândesc prin ocupaţiune bunurile comune, cum este apa de băut pentru trebuinţele casnice luată dintr-un izvor natural, vânatul, peştele pescuit, bunurile părăsite (res derelictae).

Hotărârea judecătorească Hotărârile judecătoreşti au, în principiu, efect declarativ de drepturi, adică recunosc părţilor un drept subiectiv anterior şi nu acordă un drept nou. Hotărârile constitutive sau atributive de drepturi pot fi considerate ca un mod de transmitere, respectiv de dobândire a proprietăţii, şi anume: -

hotărârea prin care se dispune exproprierea pentru cauză de utilitate publică, prin care se constituie dreptul de proprietate publică al statului sau unităților administrativ-teritoriale;

-

hotărârea prin care se suplineşte consimţământul unei părţi la încheierea actului translativ de proprietate având ca obiect un imobil, când părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pe care una dintre ele nu îl respectă, dacă natura contractului o permite (art. 1279 alin.(3) noul Cod civil);

-

hotărârea judecătorească prin care actele juridice civile translative sau constitutive de drepturi reale sunt sancționate Și se dispune repunerea părților în situația anterioară;

21

-

hotărârea prin care se stabileȘte de instanța de judecată remunerația cuvenită autorului operei în cazul cesiunii drepturilor de autor, dacă aceasta nu a fost stabilită prin actul de cesiune.

CAPITOLUL IV RESTRICŢIILE (ÎNGRĂDIRILE) DREPTULUI DE PROPRIETATE

Noţiunea şi categoriile de restricţii (îngrădiri) Noţiune Potrivit art. 44 pct. 1 din Constituţie, dreptul de proprietate este garantat, conţinutul şi limitele acestuia fiind stabilite prin lege. De asemenea, art. 44 pct. 7 din Constituţie dispune: „dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului“. În acelaşi sens, art. 555 din noul Cod civil precizează că atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute „în limitele stabilite de lege“.

Categorii Restricţiile dreptului de proprietate izvorăsc din lege, din convenţia părţilor sau din hotărârea judecătorească, potrivit dispozi iilor noului Cod civil. Restricţiile legale, în raport de interesul general sau individual la care se referă, se pot grupa în: - restricţii de interes public; - restricţii de interes individual, de interes privat.

22

Restricţii legale Restricţii legale de interes general 1) Restricţii de interes edilitar şi de estetică urbană ●

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,

modificată, stabileşte o serie de restricţii pentru construcţiile civile, industriale, agricole, sau de orice altă natură privind alinierea, înălţimea şi respectarea planului de sistematizare. Construcţiile se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construcţie şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor. Autorizaţia de construire se emite în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului, avizate şi aprobate potrivit legii (art. 2 alin. 2 din Lege). ●

Legea nr. 18/1991, republicată, stabileşte restricţii privind amplasarea

construcţiilor, dispunând în art. 92 că „amplasarea construcţiilor, de orice fel pe terenurile agricole din extravilan, pe cele amenajate cu lucrări de îmbunătăţiri funciare, precum şi pe cele plantate cu vii şi livezi, parcuri naţionale, rezervaţii, monumente, ansambluri arheologice şi istorice este interzisă“.

2) Restricţii de interes de protecţie a mediului şi de sănătate publică Acestea sunt obligaţiile care rezultă din planul de amenajare a teritoriului, a planului urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu şi a reglementărilor de urbanism, inclusiv obligaţiile cu privire la igiena construcţiilor, la canalizare, la protecţia mediului înconjurător. ● Constituţia, în art. 44 punct. 7 precizează că „dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului revine proprietarului“. ● Legea nr. 18/1991, republicată, dispune „prin excep ie, unele construcţii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate în extravilan. În acest caz, amplasamentele se vor stabili pe bază de studii ecologice de impact, avizate de organele de specialitate, privind protecţia mediului înconjurător“. (art. 91 alin. 2).

23

3) Restricţii de interes cultural, istoric şi arhitectural ● Legea nr. 50/1991 privind autorizarea în construcţii în art. 10 stabileşte că pentru autorizarea construcţiilor în zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecţie prevăzut în documentaţiile aprobate, se va proceda în felul următor: -

în ansamblurile de arhitectură, în rezervaţiile de arhitectură şi de urbanism, în cazul siturilor arheologice, al parcurilor şi grădinilor monument istoric, cuprinse în listele aprobate potrivit legii, precum şi în cazul lucrărilor de orice natură în zonele de protecţie a monumentelor, solicitantul va obţine avizul comun al Ministerului Culturii şi Cultelor şi al Ministerului Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului, potrivit competenţelor specifice;

-

în cazul lucrărilor de intervenţii asupra construcţiilor monumente istorice, pe lângă avizul Ministerului Culturii şi Cultelor se vor obţine avizele specifice cerinţelor de calitate a construcţiilor, potrivit prevederilor legale;

-

în zonele naturale protejate, stabilite potrivit legii, în zonele de siguranţă şi protecţie ale amenajărilor hidrotehnice de interes public, precum şi în alte arii protejate solicitantul va obţine avizul Ministerului Mediului şi Gospodăririi Apelor şi al Ministerului Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale;

-

în zonele de siguranţă şi de protecţie ale infrastructurilor de transport de interes public, precum şi în zonele aferente construirii căilor de comunicaţie, stabilite prin documentaţiile de amenajare a teritoriului şi/sau de urbanism, se va obţine şi autorizaţia Ministerului Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului, conform prevederilor legale;

-

în zonele unde s-a instituit alt tip de restricţie solicitantul va obţine avizul organismelor competente.

● Potrivit art. 119 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată, „monumentele istorice, vestigiile şi obiectivele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la faţa solului sau în subsol sunt sub protecţia legii. Proprietarii şi deţinătorii de terenuri sunt obligaţi să asigure integritatea acestora, să sesizeze organele de stat şi să permită 24

efectuarea lucrărilor de cercetare şi conservare“. În cazul unor eventuale pagube, se vor acorda despăgubiri.

4) Restricţii de interes economic general sau de interes fiscal ● Constituţia, în art. 44 pct. 5, prevede că autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, pentru lucrări de interes general, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţilor. ● Legea nr. 18/1991, republicată, stabileşte unele obligaţii în scopul de a asigura cultivarea terenurilor şi protecţia solului: -

folosirea terenurilor pentru producţia agricolă şi silvică, inclusiv stabilirea şi schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor arabile, precum şi obligaţiile pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor îngrădiri (art. 74-89);

-

folosirea temporară şi definitivă a terenurilor, în alte scopuri decât producţia agricolă şi silvică se face numai în condiţiile legii (art. 90-101);

-

liniile de telecomunicaţii, cele de transport şi de distribuţie a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu apă, canalizare, produse petroliere, gaze, precum şi instalaţii similare se vor grupa şi amplasa de-a lungul căilor de comunicaţie, şoselelor, căilor ferate, a digurilor, canalelor de irigare şi desecări, şi a altor limite de teritoriu, în aşa fel încât să nu stânjenească executarea lucrărilor agricole (art. 102).

5) Restricţii în interesul apărării ţării. De exemplu, crearea unor zone militare, ori pentru protecţia aeroporturilor, porturilor ori alte obiective strategice.

6) Restricţii feroviare şi aeronautice ● Prin O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe Căile Ferate Române şi reorganizarea SNCFR,6 în scopul desfăşurării în bune condiţii a circulaţiei feroviare şi a

6 Republicată în M.O. nr. 834/2004, modificată prin O.U.G. nr. 55/2011. 19 Modificată prin OG 19/2011, publicată în M.Of. 608 din 29.08.2011.

25

prevenirii accidentelor de cale ferată, s-a instituit zona de siguranţă şi zona de protecţie a infrastructurii feroviare publice. Potrivit art. 29 alin. 4 „Zona de protecţie a infrastructurii feroviare publice cuprinde terenurile limitrofe, situate de o parte şi de alta a axei căii ferate, indiferent de proprietar, în limita a maximum 100 m de la axa căii ferate, precum şi terenurile destinate sau care servesc, sub orice formă, la asigurarea funcţionării acesteia”. În zona de protecţie a infrastructurii feroviare legea (art. 30) interzice: -

amplasarea oricăror construcţii, fie şi cu caracter temporar, depozitarea de materiale sau înfiinţarea de plantaţii care împiedică vizibilitatea liniei şi a semnalelor feroviare;

-

utilizarea indicatoarelor şi a luminilor de culoare roşie, galbenă, verde sau albastră, care ar putea crea confuzie cu semnalizarea feroviară;

-

efectuarea oricăror lucrări, care, prin natura lor, ar putea provoca alunecări de teren, surpări sau afectarea stabilităţii solului, inclusiv prin tăierea copacilor, arbuştilor, extragerea de materiale de construcţii sau prin modificarea echilibrului freatic;

-

depozitarea necorespunzătoare de materiale, substanţe sau deşeuri care contravin normelor de protecţie a mediului sau care ar putea provoca degradarea infrastructurii feroviare a zonei de protecţie a acesteia, precum şi a condiţiilor de desfăşurare normală a traficului feroviar .

● În scopul asigurării siguranţei zborului, O.G. nr. 29/1997 privind Codul aerian 19 a instituit obligaţia ca Ministerul Transporturilor împreună cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu avizul ministerelor interesate să stabilească zonele supuse servituţilor de aeronautică civilă aferente aerodromurilor şi amplasării echipamentelor de protecţie a navigaţiei aeriene. Potrivit art. 77 din Lege, în zonele supuse servituţilor de aeronautică civilă nu pot fi construite şi amplasate nici un fel de construcţii, instalaţii şi echipamente noi fără avizul Ministerului Transporturilor. Totodată art. 78 impune obligaţia pentru proprietarii terenurilor, clădirilor şi amenajărilor aflate în zonele supuse servituţilor de aeronautică civilă, de a respecta restricţiile impuse prin reglementările specifice referitoare la aceste zone.

26

7) Restricţiile proprietăţii situate în zona de frontieră În zona de frontieră, pe adâncimea de 500 de metri de la linia de frontieră către interior, cu avizul direcţiei teritoriale a poliţiei de frontieră competente, se pot efectua activităţi cum sunt mineritul, exploatările de ţiţei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatările forestiere, balastiere, sau de cariere, lucrările de îmbunătăţiri funciare şi irigaţii, îndiguirile, lucrările sau construcţiile pe cursurile de apă, lucrările de asigurare a condiţiilor de navigaţie, construcţiile şi amenajările turistice, de agrement sau de altă natură, cercetările sau prospectările geologice (art. 39 din OUG nr. 105/2001 privind frontiera de stat a României7). Păşunatul animalelor este permis în timpul zilei până la fâşia de protecţie a frontierei de stat, la frontiera externă, sau până la culoarul de frontieră, la frontiera internă, iar noaptea, până la 500 metri faţă de acestea, către interior, în locurile stabilite de autorităţile administraţiei publice locale şi cu avizul şefului sectorului poliţiei de frontieră (art. 43 alin. 1). Vânătoarea de-a lungul frontierei de stat pe adâncimea de 500 de metri de la fâşia de protecţie a frontierei de stat, la frontiera externă, sau de la culoarul de frontieră internă, către interior, pe linia de uscat, şi de la limita terenului inundabil, pentru frontiera de apă, este interzisă(art. 44 alin.1).

8) Alte îngrădiri în interes de utilitate publică: ● îngrădiri care rezultă din regimul juridic al pădurilor. Potrivit art. 62 din Codul silvic8 „la amplasarea la distanţe mai mici de 1,0 km de liziera pădurii a unor obiective industriale, unităţi comerciale sau de altă natură, care prin funcţionare pot aduce prejudicii pădurii, beneficiarii acestora vor obţine, în prealabil, avizul Regiei Naţionale a Pădurilor”; ● îngrădiri care rezultă din regimul juridic al apelor . 9

7 Modificată prin Legea 157/2011, publicată în M.Of. nr. 533/28.07.2011. 8 Codul silvic a fost publicat în Monitorul Oficial al României nr. 238/27.03.2008, ș i a fost modificat prin Legea 156/2010 publicată în Monitorul Oficial al României nr. 496/19.07.2010. Codul silvic a fost pus în aplicare prin Instruc ț iunile publicate în M.Of. nr. 430/20.06.2011 9 În acest sens, art. 27 , modificat prin Legea nr. 112/2006 dispune: „orice activitate pe luciul de apă, în albii minore, arii protejate ori în zone de protecţie, inclusiv navigaţia, plutăritul, flotajul, exploatarea fondului piscicol şi pescuitul sportiv se vor realiza astfel încât să nu producă efecte negative asupra apei, malurilor şi albiilor cursurilor de apă, malurilor şi cuvetelor lacurilor, monumentelor naturii, construcţiilor, lucrărilor sau instalaţiilor existente în albii şi să influenţeze cât mai puţin folosirea apelor de către alţi utilizatori. În nicio situaţie nu este permisă deteriorarea calităţii apei”

27

● Legea apelor nr. 107/199610 reglementează dreptul de folosire al apelor şi stabileşte numeroase restrângeri pentru riveranii albiilor cursurilor de apă, inclusiv plantarea sau tăierea arborilor şi arbuştilor de pe terenurile situate în albiile majore, precum şi exploatarea agregatelor minerale din albiile sau malurile de apă; ● îngrădiri care rezultă din regimul juridic al construirii drumurilor. Art. 19 alin. 4 din O. G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor dispune că „pentru dezvoltarea capacităţii de circulaţie a drumurilor publice în traversarea localităţilor rurale, distanţa dintre gardurile sau construcţiile situate de o parte şi de alta a drumurilor va fi de minimum 26 m pentru drumurile naţionale, de minimum 24 de m pentru drumurile judeţene şi de minimum 20 de m pentru drumurile comunale”; ● îngrădiri privind vânzarea sau folosirea unor bunuri imobile (de exemplu, nu pot fi vândute liber de particulari ori nu pot fi folosite decât în anumite condiţii bunuri cum sunt: medicamente şi substanţe toxice, stupefiantele, armele şi muniţiile; bunurile din fondul arhivistic; bunurile din patrimoniul naţional-cultural); ● îngrădiri care rezultă din regimul juridic al minelor şi petrolului11;

§ 2. Restricţii legale de interes privat Aceste îngrădiri decurg din raportul de vecinătate. Constituţia, în art. 44 pct. 7, se referă la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinătăţi. Codul civil de la 1864 denumea asemenea îngrădiri “servituţi naturale“, şi “servituţi legale“ (art. 578-585, art. 586-619). Servituţile naturale se nasc din “situaţia naturală a locurilor“ (art. 577 C.civ), iar servituţile legale se nasc din “obligaţia impusă de lege“ (art. 577 C.civ). Nu există o deosebire între servituţile naturale şi cele legale.

10 Modificată prin. OUG 64/2011 publicată în M.Of. nr. 461/30.06.2011. 11 Legea petrolului nr. 238/2004 modificată i completată şi Legea minelor nr. 85/2003, modificată i completată, dispun că în măsura în care pentru punerea în valoare a perimetrelor de exploatare este nevoie de trecerea sau de efectuarea unor lucrări pe terenuri proprietate privată, asupra acestora se instituie un drept de servitute legală în favoarea entităţii care exploatează bogăţia naturală. Exercitarea dreptului de servitute legală stabilit se face contra plăţii unei rente anuale către proprietarii terenurilor afectate, pe bază de convenţie. Durata servituţii legale este cea a operaţiunilor petroliere, respectiv miniere, iar terenurile ce urmează a fi afectate vor fi determinate, în ceea ce priveşte suprafeţele şi proprietarii, după principiul celei mai mici atingeri aduse dreptului de proprietate.

28

Contrar denumirii, servitutile naturale şi cele legale nu erau adevărate servituti, ci îngrădiri normale ale dreptului de proprietate, generate de situarea unor imobile aparţinând unor proprietari diferiţi, menite să evite conflictele inerente vecinătăţii12. Noul Cod civil a preluat concepția potrivit căreia servituțile naturale Și servituțile legale nu sunt, de fapt servituți, acestea reprezentând de fapt resticții(limite) legale ale dreptului de proprietate care izvorăsc din raporturile de vecinătate. În accepțiunea Și redactarea noului Cod civil, limitele legale ale dreptului de proprietate sunt prevăzute în Secțiunea I a capitolului III din Cartea a III-a a noului Cod civil. Potrivit reglementării noului Cod civil, limitele juridice ale dreptului de proprietate sunt: limite legale, limite convenționale Și limite judiciare.

1) Limitele legale Dispozițiile art. 602 din noul Cod civil prevăd faptul că ”Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat. Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desființate temporar prin acordul părților. Pentru opozabilitate față de terți, este necesară îndeplinirea formalităților de publicitate prevăzute de lege”. Folosirea apelor Picătura streȘinii Distanța lucrărilor intermediare cerute pentru construcții, lucrări sau plantații Vederea asupra proprietății vecinului Dreptul de trecere Alte limite legale reglementate de noul Cod civil -

dreptul de trecere pentru utilități.

-

dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări.

-

dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie

-

starea de necesitate

2) Limite convenţionale 12 Spre deosebire de servituţile propriu-zise, ele nu presupun un fond dominant şi un fond aservit.

29

Limitele convenționale reprezintă acele limitări ale dreptului de proprietate prin acte juridice în care titularul dreptului consimte la limitarea dreptului său cu condiția ca ordinea publică Și bunele moravuri să nu fie încălcate(art. 626 noul Cod civil). Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementează clauza de inalienabilitate. Potrivit art. 627 din noul Cod civil, prin convenție sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani Și doar dacă există un interes serios Și legitim. Termenul începe să curgă la data dobândirii bunului. Instanța va putea încuviința dobânditorului bunului să dispună de acesta, dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate nu mai există sau dacă un interes superior o impune. 3) Limite judiciare Dreptul de proprietate poate fi restricţionat şi prin hotărâre judecătorească, în sensul că aceste restricţii nu sunt enumerate de lege însă rezultă din raporturile de vecinătate pe care instanţa judecătorească le constată şi declară ca atare. Limitele judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată vor fi soluționate, aȘadar, printr-o judecată în echitate, adică aplicarea principiului egalității de tratament în situații egale. Judecătorul va soluționa o cauză chiar în lipsa unor dispoziții legale exprese, pe baza analogiei legii Și principiilor generale de drept.

CAPITOLUL V MODALITĂŢILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECŢIUNEA I – Consideraţii generale Noţiune Dreptul de proprietate, de regulă, se prezintă ca un drept pur şi simplu, şi în mod excepţional, ca un drept afectat de modalităţi. Dreptul de proprietate este pur şi simplu în cazul în care aparţine în mod exclusiv unei singure persoane.

30

În anumite situații, dreptul de proprietate devine complex în sensul că dreptul nu mai este pur Și simplu, ci este afectat de modalități. În funcţie de modalităţile juridice ce o pot afecta, proprietatea poate fi: -proprietate anulabilă; -proprietate rezolubilă; -proprietate comună; -proprietate periodică.

§ 2. Proprietatea anulabilă Noţiune. Proprietatea anulabilă este acea modalitate a dreptului de proprietate care exprimă starea de incertitudine vremelnică în care se găseşte acest drept, în situaţia în care el a fost transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil. Un act juridic este anulabil dacă a fost încheiat prin vicierea consimţământului, de către o persoană lipsită de capacitate de exerciţiu, sau dacă o parte contractantă este lipsită de discernământ. Cazuri a) înstrăinarea unui bun comun de către un soţ, fără consimţământul celuilalt soţ. Un asemenea act juridic este sancţionat cu nulitatea relativă ca nulitate de protecţie 26. Deci, până la data admiterii acţiunii în anulare introdusă de soţul al cărui consimţământ nu a fost exprimat la încheierea actului, cumpărătorul are o proprietate anulabilă. b) nerespectarea unor incapacităţi speciale de folosinţă. Art. 347 din noul C.civ. interzice înstrăinarea fără consimțământul celuilalt soț, atunci când el este necesar potrivit legii, sub sancţiunea nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare

Proprietatea rezolubilă Noţiune. Proprietatea rezolubilă constituie o modalitate juridică a dreptului de proprietate ce exprimă situaţia de incertitudine vremelnică a acestui drept, atunci când transmiterea

31

dreptului de proprietate de la o persoană la alta s-a făcut printr-un act juridic afectat de o condiţie rezolutorie. Efecte. Până în momentul îndeplinirii sau neîndeplinirii condiţiei, dreptul de proprietate aparţine concomitent la doi proprietari: dobânditorului bunului – proprietar sub condiţie rezolutorie, şi transmiţătorului – proprietar sub condiţie suspensivă. Cazuri. Proprietatea rezolubilă poate izvorî atât din convenţia părţilor (când actul juridic este afectat de o condiţie rezolubilă) cât şi din lege. Astfel, în temeiul legii, proprietatea este rezolubilă: a) în cazul donaţiilor între soţi, care, potrivit art. 1031 noul C.civ., sunt revocabile. b) conform art. 1757 noul C. civ., vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul îȘi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului.

Proprietatea comună Noţiune. Proprietatea comună este o modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate aparţine concomitent la două sau mai multe persoane, care exercită, în mod egal, posesia, folosinţa şi dispoziţia. Spre deosebire de celelalte modalităţi juridice ale dreptului de proprietate în care nu se ajunge la exerciţiul concomitent, de către mai multe persoane, a atribuţiilor dreptului de proprietate (motiv pentru care în literatura juridică sunt denumite modalităţi aparente, teoretice)

27

, proprietatea comună permite tuturor titularilor exercitarea simultană a

prerogativelor dreptului de proprietate.

1) Categorii. Există două forme de proprietate comună: proprietate comună pe cotepărţi şi proprietate comună în devălmăşie. La proprietatea comună pe cote-părţi, obiectul rămâne nedivizat din punct de vedere material, pe când dreptul de proprietate este fracţionat pe cote-părţi aritmetice, ideale şi abstracte.

32

În cazul proprietăţii comune în devălmăşie, obiectul este nedivizat atât din punct de vedere material cât şi ideal.

CAPITOLUL VI DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE Noţiunea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate

26

27

„Nulitatea actului de înstrăinare sau grevare de către unul din soţi, fără consimţământul celuilalt soţ, a unui teren sau a unei construcţii ce face parte din bunurile comune, este relativă şi actul poate fi confirmat expres sau tacit de către acest din urmă soţ (A se vedea Dec. de îndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem în C.D. /1963, p. 27). C. Bârsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru , Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul european, Iaşi, 1997, p. 92.

● Proprietatea conferă titularului atributele posesiei (usus), folosinţei (fructus) şi dispoziţiei (abusus). Există însă situaţii când unele dintre atribute sunt desprinse din conţinutul dreptului de proprietate, formând prin această separare drepturi reale distincte. Proprietarul păstrează numai o parte din atributele proprietăţii, iar o altă parte aparţin unei alte persoane sub forma drepturilor reale, numite dezmembrăminte. Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din 28.

conţinutul juridic al dreptului proprietarului Dreptul civil cunoaşte următoarele dezmembrăminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie.

Dreptul de uzufruct Noţiune Dreptul de uzufruct este un drept real principal care conferă titularului său, denumit uzufructuar, posesia şi folosinţa unui bun aparţinând unei alte persoane, denumită nud proprietar, cu obligaţia uzufructuarului de a-i conserva substanţa. Noul Cod civil reglementează uzufructul în art. 703-749. Obiect

33

Potrivit art. 707 noul Cod civil: „pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea”. Din punct de vedere al întinderii, uzufructul poate fi: -

universal, când are ca obiect un întreg patrimoniu;

-

cu titlu universal, când poartă asupra unei fracţiuni din patrimoniu;

-

cu titlu particular, când are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate.

Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar 1. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului ● Noul Cod civil reglementează în mod amănunţit drepturile uzufructuarului: a)

dreptul de a cere şi obţine predarea în folosinţă a bunului, obiect al uzufructului.

b)

dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele.

c)

dreptul de a ceda dreptul său unei alte persoane, fără acordul nudului proprietar.

d)

Dreptul de a închiria sau de a arenda bunul primit în uzufruct este prevăzut de art. 715

e)

Dreptul de a exploata pădurile tinere.

f)

Dreptul de a exploata pădurile înalte.

g)

Dreptul de a lua din păduri araci pentru vie;

h)

Dreptul asupra pomilor fructiferi,

i)

Dreptul asupra carierelor de piatră Și de nisip aflate în exploatare,

● Totodată, noul Cod civil reglementează Și obligaţiile uzufructuarului, distingând între trei momente: -

obligaţia de a întocmi un inventar al bunurilor mobile şi de a constata starea materială a imobilelor;

-

obligaţia de a constitui o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor;

-

obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar;

34

-

obligaţia de a aduce la cunoştinţa proprietarului orice încălcare a dreptului acestuia;

-

obligaţia de a suporta cheltuielile ce apar ca sarcini anuale ale fondului

-

obligația de a suporta toate cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosința bunurilor, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor; –

obligaţia să restituie lucrul primit în folosinţă.

–

obligaţia să restituie lucruri de aceeaşi calitate, cantitate şi valoare sau echivalentul în bani, dacă uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile.

– 28

obligația de a răspunde pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea

C. Bârsan, M.Gaiţă, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 153; D.C. Florescu – curs pt I.D., op.cit., p. 276; V. Stoica – op.cit., p.467.

necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct.

Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar ●

Deoarece păstrează dreptul de dispoziţie asupra bunului, nudul proprietar

beneficiază de o serie de prerogative: a) dreptul de a înstrăina nuda proprietate sau de a o greva cu sarcini reale; b) dreptul de a beneficia de productele bunului29, în condițiile legii; c) dreptul de a cere încetarea dreptului de uzufruct dacă titularul acestuia foloseşte în mod abuziv dreptul său şi de a exercita toate acţiunile prin care se apără dreptul său de proprietar (acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie).

●

În acelaşi timp, nudul proprietar are şi următoarele obligaţii:

a) obligaţia de a se abţine de la orice act sau fapt care ar împiedica sau tulbura exerciţiul normal al uzufructului. b) obligaţia de a suporta datoriile privitoare la dreptul său, spre exemplu de a-l despăgubi pe uzufructuar în cazul în care, prin fapta sa, a micşorat valoarea uzufructului; c) obligaţia de a efectua reparaţiile de mare importanţă ale bunului. d) obligația de a suporta sarcinile Și cheltuielile proprietății.

35

Modalităţi de constituire şi de stingere a dreptului de uzufruct 1. Constituirea uzufructului Potrivit art. 704 noul C.civ. “uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispozițiile în materie de carte funciară fiind aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente“. ●

Uzufructul prin voinţa omului poate fi convenţional sau testamentar.

●

Uzucapiunea poate conduce la dobândirea uzufructului, cu respectarea

condiţiilor şi regulilor legale în materie. Acest mod de dobândire este mai puţin important, deoarece cel care începe posesia bunului va urmări dobândirea dreptului de proprietate şi nu doar a unui simplu dezmembrământ al acestui drept.

Stingerea uzufructului Potrivit art. 746-748 noul C.civ. dreptul de uzufruct se stinge în următoarele moduri: -

moartea uzufructuarului sau, după caz, încetarea personalită ii juridice,

-

ajungerea la termenul pentru care a fost constituit. În caz de deces a uzufructuarului anterior împlinirii termenului, uzufructul încetează ca urmare a decesului;

-

consolidare, adică prin întrunirea asupra aceleiaşi persoane a calităţii de nud proprietar şi uzufructuar;

-

neuz, timp de 10 de ani, sau timp de 2 ani în cazul uzufructului unei crean e. Neîntrebuinţarea lucrului trebuie să fie continuă şi completă, timp de 10, respectiv 2 ani, începând cu ultimul act de folosinţă;

-

pieirea bunului. Se are în vedere atât pieirea materială cât şi cea juridică. Pieirea trebuie să fie totală, deoarece în caz de pieire parţială uzufructul continuă să existe pentru partea ce a rămas din bun. De asemenea, distrugerea trebuie să se datoreze cazului fortuit sau forţei majore, deoarece în caz de culpă a unei persoane, uzufructul se exercită asupra indemnizaţiei de asigurare;

-

renunţarea la uzufruct. Renunţarea poate fi expresă sau tacită, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit;

-

abuzul de folosinţă, atunci când uzufructuarul nu-şi îndeplineşte obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, abuzând de folosin a bunului, aducând stricăciuni acestuia ori lăsându-l să se degradeze. Decăderea din dreptul de uzufruct se dispune numai de instanţa

36

de judecată, la cererea nudului proprietar, dispoz iile art. 747 din noul Cod civil explicând situa iile ca pot apărea în proces; -

rezoluţiunea sau nulitatea30 titlului nudului proprietar. Pe cale de consecinţă, se vor desfiinţa şi drepturile consimţite de acesta în favoarea uzufructuarului.

29

Dacă bunul piere fortuit indemnizaţia de asigurare se cuvine proprietarului.

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie varietăţi ale dreptului de uzufruct, cu precizarea că titularul lor foloseşte un lucru al altei persoane şi-i culege fructele pentru nevoile sale şi ale familiei sale. Cu alte cuvinte, nu este posibilă cedarea emolumentului altor persoane. Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, în schimb, dreptul de abitaţie are ca obiect numai o casă de locuit.

§Dreptul de uz Dreptul de uz este un drept real principal ce conferă titularului posibilitatea de a folosi un bun al altuia şi de a-i culege fructele naturale Și industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familie sale.

Dreptul de abitaţie Dreptul de abitaţie este un drept real principal, în temeiul căruia titularul are dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul Și copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum Și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere.

Dreptul de servitute Noţiune

37

Dreptul de servitute este reglementat de art. 755-772 noul Cod civil. Potrivit art. 755 noul Cod civil: „servitutea este sarcina care greveză un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar “. Dreptul de servitute reprezintă o sarcină ce apasă asupra unui fond, numit fond

30

Acest caz nu este reglementat expres de dispoziț iile noului Cod civil, dar este de la sine înț eles că din moment de titlul nudului proprietar nu este unul valabil, ca o consecinț ă, nici uzufructul nu este legal constituit.

aservit, în favoarea altui fond, numit fond dominant. Obiect În ceea ce priveşte bunurile cu privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se au în vedere doar bunuri imobile prin natura lor cu sau fără construcţii.

Clasificarea servituţilor Drepturile de servitute sunt susceptibile de mai multe clasificări, potrivit dispozițiilor noului Cod civil şi anume: -

servituți aparente Și servituți neaparente, după cum acestea sunt determinate în mod vizibil sau nu(art. 760 noul Cod civil);

-

servituți continue Și servituți necontinue, în funcție de modul de exercitare(art. 761 noul Cod civil);

-

servituți pozitive Și servituți negative(art. 762 noul Cod civil).

Servituţile legale reglementate de Codul civil vechi, au fost reglementate în noul Cod civil ca limite juridice ale dreptului de proprietate Și au fost dezvoltate corespunzător la momentul analizei acestor limite ale dreptului de proprietate, nemaifiind necesar să revenim asupra lor.

1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant Proprietarul fondului dominant are dreptul să facă tot ce este necesar pentru exercitarea dreptului de servitute (construirea unui drum etc.) pe cheltuiala sa, dacă părţile nau stipulat contrariul. Totodată, titularul servituţii are şi obligaţii:

38



de a se folosi de servitute numai în conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia (nu o poate modifica, nu poate schimba locul de trecere, nu o poate utiliza în alt scop);



de a nu face nimic de natură a agrava situația fondului aservit;  de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituții.

2. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit Proprietarul fondului aservit beneficiază de următoarele drepturi: -

de a înstrăina sau greva bunul cu sarcini, cu condiţia să nu lezeze exercitarea servituţii;

-

de a pretinde despăgubiri pentru eventualele prejudicii aduse fondului;

-

de a abandona fondul aservit când s-a obligat, prin titlu, să facă pe cheltuiala sa anumite lucrări necesare pentru exercitarea servituţii.

De asemenea, el are obligaţia negativă, de a se abține de la orice act care limitează ori împiedică exercițiul servituții. AȘadar, proprietarul fondului aservit nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituții în alt loc.

Stingerea dreptului de servitute Stingerea dreptului de servitute are, potrivit dispozițiilor art. 770-772 din noul Cod civil, următoarele cauze: - consolidarea, adică situația când ambele fonduri ajung să aibă acelaȘi proprietar; -

renunțarea proprietarului fondului dominant;

-

ajungerea la termen;

-

răscumpărarea;

-

imposibilitatea definitivă de exercitare;

-

neuzul timp de 10 ani;

-

dispariția utilității servituții;

-

exproprierea fondului aservit, dacă servitutea este contrară utilității

publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

39

Dreptul de superficie ●

Dreptul de superficie reprezintă acel drept de a avea sau de a edifica o

construcție pe terenul altuia, deasupra sau în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeȘte un drept de folosință.

Caractere juridice ●

Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice: -

drept real principal imobiliar, având ca obiect întotdeauna un bun imobil;

-

drept derivat din dezmembrarea dreptului de proprietate;

-

drept temporar în lumina noilor reglementări, noul Cod prevăzând ca acesta se poate constitui pe o durată de maxim 99 de ani;

-

drept imprescriptibil extinctiv în sensul că acţiunea în revendicare poate fi introdusă oricând până la stingerea dreptului de superficie:

-

nu încetează prin ieşirea din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului şi al proprietarului terenului nu sunt în indiviziune.

Constituirea dreptului de superficie Dreptul de superficie se poate dobândi prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alte moduri prevăzute de lege. Dobândirea prin uzucapiune are loc în condiţiile prevăzute de reglementările existente.

Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie încetează: -

dacă a fost constituit pe o durată determinată, dreptul de superficie încetează la împlinirea termenului;

-

prin pieirea construcţiei, dacă există stipulație expresă în acest sens;

-

prin expropriere;

40

-

prin consolidare. În acest caz, calitatea de superficiar şi cea de nud proprietar se reunesc în aceeaşi persoană, care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o terţă persoană. Confuziunea este efectul unui contract sau al unei moşteniri.

Art. 702 din noul Cod civil prevede că aceste dispoziții se aplică în mod corespunzător Și plantațiilor, precum Și oricăror alte lucrări autonome cu caracter durabil.

CAPITOLUL VII MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE Apărarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar şi a celorlalte drepturi reale se realizează printr-un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite ramuri ale sistemului nostru de drept. Prin instituţiile şi normele aparţinând altor ramuri de drept decât dreptul civil se apără indirect drepturile reale. Mijloacele juridice sunt acţiuni în justiţie prin care titularul dreptului solicită înlăturarea oricărei atingeri sau încălcări aduse dreptului său.

§ 2. Categorii de mijloace juridice civile Mijloacele juridice civile sunt grupate în două categorii: 1.

Mijloace juridice specifice - acţiuni reale care se întemeiază direct pe dreptul de

proprietate sau alt drept real, precum şi pe faptul stăpânirii unui bun imobil. Acţiunile reale se clasifică în: acţiuni petitorii sunt acele acţiuni prin care reclamantul solicită să se stabilească direct că este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intră în categoria acţiunilor petitorii: acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie şi acţiunea confesorie.

41

-

acţiunea în grăniţuire este acea acţiune prin care reclamantul pretinde ca, în contradictoriu cu pârâtul, instanţa să determine, prin semne exterioare, întinderea celor două fonduri învecinate.

-

acţiunea negatorie este acea acţiune prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească că pârâtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaţie, servitute sau superficie) asupra bunului aflat în proprietatea sa şi să-l oblige să înceteze exercitarea nelegitimă a unui asemenea drept. Este o acţiune reală, petitorie şi, în principiu, imprescriptibilă.

-

acţiunea confesorie este acea acţiune prin care reclamantul, titular al unui drept real principal – uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie solicită instanţei să-l oblige pe pârât, proprietar sau altă persoană, să permită exercitarea deplină a dreptului său real. Este o acţiune reală, petitorie şi prescriptibilă de regulă în termen de 30 de ani.

acţiuni posesorii sunt acţiuni de apărare a posesiei ca stare de fapt. 2.

Mijloace juridice nespecifice - acţiuni personale care se întemeiază direct pe

dreptul de creanţă, dar prin care se apără indirect şi dreptul de proprietate. Este vorba de acele acţiuni prin care se urmăreşte valorificarea unor drepturi născute din raporturile de obligaţii civile ex contractu ori ex delictu, cum sunt: acţiuni izvorâte din neexecutarea contractelor, acţiuni în răspundere contractuală ori delictuală, acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză, acţiunea în restituirea plăţii nedatorate, acţiunea în declararea sau constatarea nulităţii etc. Proprietarul care a pierdut o ac iune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior o ac iune petitorie, dar exercitarea unei ac iuni petitorii face practic imposibilă folosirea ac iunii posesorii13.

Acţiunea de revendicare Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală prin care reclamantul solicită instanţei de judecată recunoaşterea dreptului de proprietate asupra unui bun determinat şi obligarea pârâtului la restituirea posesiei bunului.

13 C. Oprișan, Acțiunile petitorii, articol publicat în revista Dreptul nr. 9-12/1990.

42

Caractere juridice a. este o acţiune reală; b. este o acţiune petitorie; c. acţiune imprescriptibilă14. d. este o acţiune promovată de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie să facă dovada calităţii sale de proprietar. Efecte Admiterea acţiunii de către instanţa de judecată înseamnă recunoaşterea existenţei dreptului de proprietate al reclamantului. Consecinţa imediată şi firească este obligarea pârâtului la restituirea bunului către proprietar şi abţinerea acestuia de la orice faptă prin care ar aduce atingere exerciţiului deplin al dreptului de proprietate. ●

Bunul se restituie în natură şi liber de sarcinile constituite de pârât

în favoarea unor terţe persoane, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. În cazul în care bunul nu poate fi restituit în natură, pârâtul urmează să plătească echivalentul bănesc al valorii lucrului. ●

Dacă bunul revendicat a produs fructe, pârâtul – posesor de rea-

credinţă – este obligat să le restituie reclamantului, în natură sau contravaloarea lor. În schimb, dacă a fost de bună-credinţă, are dreptul să păstreze fructele. Buna-credinţă încetează pe data introducerii acţiunii în revendicare de către proprietar. ●

Pârâtul este îndreptăţit, indiferent că a fost de rea sau bună-

credinţă, să pretindă reclamantului restituirea cheltuielilor necesare şi utile pe care le-a făcut cu privire la bun. Efectele admiterii acţiunii în revendicare Dacă acţiunea în revendicare(mobiliară sau imobiliară) este admisă, se produc o serie de efecte specifice, respectiv: -

restituirea bunului;

-

restituirea fructelor;

-

restituirea cheltuielilor necesare şi utile.

14 Trebuie precizat că în practica judiciară s-a adoptat, în timp, soluţia – susţinută şi în literatura de specialitate – potrivit căreia atunci când acţiunea în revendicare are ca obiect un imobil, este imprescriptibilă, iar când are ca obiect un bun mobil, este prescriptibilă în termen de 30 de ani. (A se vedea secţ. a II-a, pct. 2 din prezentul capitol).

43

Acţiunea în grăniţuire Potrivit art. 560 noul C.civ.: „Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta“. Astfel, grăniţuirea este o operaţiune de delimitare prin semne exterioare a două fonduri vecine, care aparţin unor proprietari diferiţi15.

Titulari. Obiect Acţiunea în grăniţuire poate fi exercitată de titularul dreptului de proprietate asupra fondului, dar şi de orice persoană care are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu însă şi de un detentor precar (chiriaş sau arendaş). De asemenea, este inadmisibilă între coproprietari cu privire la fondul ce formează obiectul coproprietăţii. Coproprietarul trebuie mai întâi să introducă acţiunea de ieşire din indiviziune şi după aceea poate solicita grăniţuirea34. Dacă terenul este bun comun, acţiunea trebuie formulată de ambii soţi. Obiectul acţiunii în grăniţuire îl constituie numai delimitarea fondurilor învecinate, astfel încât nu este necesar să se dovedească şi existenţa dreptului de proprietate asupra terenului căruia urmează să i se stabilească hotarul 16. În schimb, dacă prin acţiunea în grăniţuire se cere şi o parte determinată din terenul limitrof, deţinută de pârât, ea implică şi o acţiune în revendicare, fiind esenţială proba dreptului de proprietate al reclamantului36.

Acțiunea nagatorie Acțiunea negatorie este acțiunea reală prin care titularul dreptului de proprietate solicită instanței de judecată să stabilească, prin hotărârea pe care o va pronunța, că pârâtul nu are un drept real, dezmembrământ asupra dreptului de proprietate asupra bunului său Și să îl oblige pe pârât la încetarea exercițiului nelegitim al acestui drept. Acțiunea negatorie are următoarele caractere juridice: 15 Grăniţuirea, menită să apere dreptul de proprietate, se poate dispune atât în cazul inexistenţei unei delimitări între proprietăţi, cât şi în situaţia când astfel de semne exterioare există dar sunt contestate de părţi ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. în Dreptul nr. 3/1996, p. 79). 34 Dec. nr. 571/1990 a CSJ, secţ. civ., în Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220. 16 Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, secţ. civ., în M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 303. 36 Dec. nr. 225/1982 a Trib. Supr. secţ. civ., în RRD nr. 12/1982 p. 59.

44

-

este o acțiune reală, deoarece se referă la un drept real asupra unui bun;

-

este o acțiune petitorie, pentru că pune în discuție existența unui drept;

-

este o acțiune imprescriptibilă extinctiv.

Acțiunea confesorie Acțiunea confesorie reprezintă acțiunea reală prin care reclamantul solicită instanței să stabilească, prin hotărârea pe care o va pronunța că este titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra bunului altuia Și să-l oblige pe pârât la respectarea acestui drept17. Acțiunea confesorie poate fi exercitată Și împotriva proprietarului bunului, în ipoteza în care titularul dezmembrământului nu are la îndemână o acțiune contractuală mai avantajoasă. În noul Cod civil, acțiunea confesorie este reglementată expres în art. 696, 705, 754, 757. Caractere juridice: -

acțiune reală;

-

acțiune petitorie;

-

acțiune prescriptibilă în termen de 30 de ani.

În ceea ce priveȘte acțiunea confesorie întemeiată pe dreptul de superficie, noul Cod civil prevede în art. 696 alin.(2) că dreptul la acțiune este imprescriptibil.

CAPITOLUL VIII DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ Noţiune Domeniul public, în opinia noastră, nu trebuie confundat cu proprietatea publică. Domeniul public reprezintă o masă de bunuri determinată de lege în raport de natura bunului (uz public) şi de destinaţia acestuia (interes public), adică totalitatea de bunuri ce formează obiectul proprietăţii publice. Proprietatea publică – în sens obiectiv – este o instituţie juridică iar – în sens subiectiv – un drept real, cu toate caracterele specifice acestei categorii de drepturi. În consecinţă, 17 L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p.309

45

domeniul public reprezintă o totalitate de bunuri în timp ce proprietatea publică este însuşi dreptul subiectiv care are ca obiect bunurile ce formează domeniul public18. ●

Pe baza distincţiei existente între domeniul public şi proprietatea publică, putem

defini dreptul de proprietate publică19 ca fiind acel drept real ce aparţine statului şi unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziţie a legii sunt de uz şi interes public, aparţinând domeniului public, şi care se exercită în regim de drept public, prin putere proprie şi în interes public, în limitele prevăzute de lege. ●

Din definiţie, rezultă că dreptul de proprietate publică prezintă o serie de

trăsături caracteristice, care, astfel cum vom arăta în capitolul următor, îl diferenţiază de dreptul de proprietate privată: 1.

titularii dreptului de proprietate publică sunt statul40 (asupra bunurilor din

domeniul public) şi unităţile administrativ-teritoriale (asupra bunurilor din domeniul public de interes local Și județean), iar obiectul dreptului de proprietate publică este alcătuit din bunuri care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziţie a legii, fac parte din domeniul public, cu condiția să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege. 2.

exercitarea dreptului de proprietate publică are loc numai în regim de drept

public. Statul şi unităţile administrativ-teritoriale participă întotdeauna la raporturile juridice ca persoane de drept public, dar îşi exercită dreptul de proprietate în regim de drept public sau de drept privat, în raport de apartenenţa bunului la proprietatea publică sau privată. 3. exercitarea atribuţiilor dreptului de proprietate publică se face prin putere proprie şi în interes public.20 18 A se vedea Decizia nr. 305/1999 a Curţii de Apel Bucureşti, în Culegere de practică judiciară 1999, Ed. Rosseti, Buc., 2001, p. 106 (Domeniul public este un concept care individualizează o masă de bunuri cu un regim juridic ocrotit în mod preferenţial de către lege, în timp ce proprietatea publică se referă la dreptul subiectiv având ca obiect bunurile ce alcătuiesc domeniul public). 19 În doctrina juridică, dreptul de proprietate publică este definit: „acel drept de proprietate care aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public, făcând parte deci din domeniul public al statului sau unităţilor administrativ - teritoriale“ (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 102); „acel drept subiectiv de proprietate ce aparţine statului sau unităţilor sale administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziţie specială a legii, sunt de uz şi de utilitate publică“ (C. Bârsan, Op. cit., p. 90); “dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, aparţinând statului şi unităţilor administrativteritoriale care exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia în regim de drept public, prin putere proprie “ (D. C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 84); ”Dreptul real principal, inalienabil, insesizabil, şi imprescriptibil care conferă titularului său, statul sau o unitate administrativ teritorială, atributele de posesie, folosinţă, şi dispoziţie asupra unui bun care, prin natura sau prin declaraţia legii, este de uz şi utilitate publică, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a limitelor juridice”. (V. Stoica, Op. cit. , p. 430.) 20 Statul ca titular al dreptului de proprietate publică, se înfăţişează într-o dublă calitate: de titular al puterii suverane, conferindu-i o poziţie juridică distinctă, unică, având posibilitatea de a intra în raporturi juridice de drept public, dar şi de proprietar, calitate în care participă, ca orice subiect de drepturi şi obligaţii, la raporturile juridice civile

46

Considerăm că atributele dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) se regăsesc şi în cazul proprietăţii publice 21, cu atât mai mult cu cât art. 2 din Legea nr. 213/1998 dispune, in terminis, că “statul sau unităţile administrativ-teritoriale exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public, în limitele şi în condiţiile legii“. În schimb, exerciţiul lor presupune o serie de particularităţi: În privinţa bunurilor proprietate publică prin natura lor, posesiunea (jus utendi) nu este exercitată în mod direct de stat şi unităţile administrativ-teritoriale (statul nu posedă nemijlocit plaja mării, spaţiul aerian), ci corpore alieno, adică prin intermediul altor persoane care folosesc, administrează sau exploatează aceste bunuri. Referitor la bunurile proprietate publică prin destinaţia lor, statul şi unităţile administrativ-teritoriale exercită atributul posesiei şi al folosinţei, percepând o serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu naţional sau judeţean). În ceea ce priveşte atributul dispoziţiei materiale şi juridice (jus abutendi), deşi bunurile din domeniul public sunt inalienabile, ele pot fi modificate, transformate, dezafectate, demolate cu respectarea prevederilor legale sau pot fi trecute, în condiţiile legii, din domeniul public în cel privat. Totodată, conform art. 136 pct. 4 din Constituţie, „bunurile aparţinând domeniului public pot fi date în administrarea Regiilor Autonome ori instituţiilor publice, sau pot fi concesionate sau închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică“. În acelaşi sens dispune şi Legea nr. 213/1998 în art. 12, alin. 1 lit. c „ele pot fi date numai în administrare, concesionate ori închiriate, în condiţiile legii”22. Titulari ● Conform art. 136 pct. 2 din Constituţie, „Proprietatea publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale“.

Caractere juridice 1) dreptul de proprietate publică este inalienabil. 21 În doctrina juridică mai veche s-a precizat opinia conform căreia exercitarea atribuţiilor posesiei, folosinţei, dispoziţiei nu se regăseşte în materia proprietăţii publice, deoarece bunurile din domeniul public fiind destinate folosinţei publice, sunt inalienabile şi nu produc nici un venit, titularii domeniului public având doar un “drept de conservare şi supraveghere a acestora“ G.N. Luţescu, Teoria general` a drepturilor reale, Bucureşti, 1947, p. 166. 22 În acelaşi sens, art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraţiei locale prevede: „Consiliile locale şi consiliile judeţene hotărăsc ca bunurile ce aparţin domeniului public sau privat, de interes local sau judeţean, după caz, să fie date în administrarea regiilor autonome şi instituţiilor publice, să fie concesionate sau închiriate“.

47

Bunurile proprietate publică sunt scoase din circuitul civil, adică nu pot fi înstrăinate prin acte juridice civile, în mod voluntar şi nici pe calea forţată a exproprierii. De asemenea, nu se pot constitui asupra acestora dezmembrămite ale dreptului de proprietate23 şi, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate. 2) dreptul de proprietate publică este imprescriptibil Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bunăcredinţă asupra bunurilor mobile. Astfel, dreptul de proprietate publică este imprescriptibil extinctiv cât şi achizitiv. 3) dreptul de proprietate publică este insesizabil Bunurile proprietate publică nu pot fi urmărite de creditori. In acest sens art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 prevede că bunurile proprietate publică „nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu se pot constitui garanţii reale”. 4) dreptul de proprietate publică este exclusiv, negrevabil şi nedezmembrabil Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 „asupra bunurilor din domeniul public […] nu se pot constitui garanţii reale“. Dreptul de proprietate publică este un drept nedezmembrabil, deoarece toate atribuţiile sale sunt exercitate de titularul dreptului în putere proprie şi în interes public. Faptul că bunurile proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome şi instituţiilor publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate publică din moment ce titularul dreptului de administrare posedă, foloseşte şi dispune material de bunuri, în condiţiile actului administrativ prin care i s-a constituit dreptul. În mod excepţional, servituţile asupra bunurilor proprietate publică sunt valabile numai în măsura în care acestea sunt comparabile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile. Servituţile valabil constituite anterior intrării bunului în domeniul public se menţin în condiţiile compatibilităţii lor cu uzul şi interesul public (art. 13 din Legea nr. 213/1998)24. 23 În mod excepţional, conform art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituţile (ca dezmembrăminte) asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai în măsura în care aceste servituţii sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate“. 24 Anterior acestei legi, servituţile erau incompatibile cu afectaţiunea specială a proprietăţii publice. Totuşi, erau interzise doar servituţile prin fapta omului, nu şi servituţile naturale şi legale ale exerciţiului dreptului de proprietate publică. De precizat este faptul faptul ca în reglementarea noului Cod civil nu mai există servitutea de trecere ca servitute legală, servitutea astfel constituită fiind de fapt o limitare legală a dreptului de proprietate privată(vazi art. 621 N.C.C).

48

Bunuri ce aparţin domeniului public Constituţia conţine o enumerare generală a bunurilor aparţinând domeniului public, iar legislaţia adoptată ulterior nu enumeră limitativ bunurile care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate publică. Astfel: 

Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituţia revizuită, intră în această categorie:

bogăţiile de orice natură ale subsolului; căile de comunicaţie; spaţiul aerian; apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interes public; plajele; marea teritorială; resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organicǎ. 

Legea nr. 18/1991, republicată, în art. 5 alin. 1 prevede că: „aparţin domeniului

public terenurile pe care sunt amplasate construcţii de interes public, pieţe, căi de comunicaţii, reţele stradale şi parcuri publice, porturi şi aeroporturi, terenuri cu destinaţie forestieră, albiile râurilor şi fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare şi al Mării Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaţii naturale şi parcurile naţionale, monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru alte folosinţe care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public”. 

Conform art. 859 din noul Cod civil constituie obiect exlusiv al proprietă ii

publice bogă iile de interes public al subsolului, spa iul aerian, apele cu poten ial energetic valorificabil de interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice Și ale platoului continental, precum Și alte bunuri stabilite prin lege organică. 

Potrivit Legii apelor nr. 107/199625, „aparţin domeniului public al statului apele

de suprafaţă cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km şi cu bazine hidrografice ce depăşesc suprafaţa de 10 km2, malurile şi cuvetele lacurilor, precum şi apele subterane, apele maritime interioare, faleza şi plaja mării cu bogăţiile lor naturale şi potenţialul lor energetic valorificabil, marea teritorială şi fundul apelor maritime” (art. 3 din lege). 

Codul silvic dispune în art. 1 că “pădurile, terenurile destinate împăduririi, cele

care servesc nevoilor de cultură, producţie ori administraţie silvică, iazurile, albiile 25 Publicată în MO nr. 244/8 oct. 1996, modificată prin Legea nr. 310/2004 şi Legea nr. 112/2006

49

pârâurilor precum şi terenurile neproductive, incluse în amenajamentele silvice, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naţional“. 

Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor

agricole şi celor forestiere, prevede în art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: “terenurile proprietate de stat administrate de institutele şi staţiunile de cercetare, destinate cercetării şi producerii de seminţe şi material săditor din categoriile biologice superioare şi cele pentru creşterea animalelor de rasă, precum şi terenurile administrate de unităţile de învăţământ cu profil agricol sau silvic, aparţin domeniului public al statului“. 

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia în

art. 3 dispune că domeniul public este alcătuit din următoarele bunuri: -

bunuri enumerate în art. 135 alin. 4 din Constituţie (devenit art. 136 pct. 3);

-

bunuri enumerate în Anexa care face parte integrantă din Legea nr. 213/1998;

-

orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.

Anexa care face parte integrantă din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public judeţean (II), şi din domeniul public local (III), acesta din urmă aparţinând comunelor, oraşelor, municipiilor. Oricât de cuprinzătoare ar fi, anexa nu poate fi exhaustivă, ci numai exemplificativă.

Modurile de dobândire şi de stingere a dreptului de proprietate publică

1. Modurile de dobândire Potrivit dispozițiilor noului Cod civil, dreptul de proprietate publică se dobândeȘte: 1. prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii. 2. prin expropriere pentru cauză de utilitate publică26. 3. prin donaţie sau legat, acceptat în condițiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau prin voința dispunătorului, devine de uz sau de interes public. 26 A se vedea capitolul subsecvent al lucrării.

50

4. prin convenție cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voința dobânditorului, devine de uz ori de interes public. 5. prin transferul unui bun din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativteritoriale în domeniul public al acestora, în condițiile legii. 6. prin alte moduri prevăzute de lege, cum sunt: ▪ rechiziţia. ▪ confiscarea27 - este o sancţiune ce constă în trecerea forţată, cu titlu gratuit, în proprietatea statului, a unui bun „în temeiul unei hotărâri judecătoreşti sau a unei decizii administrative“. Potrivit art. 44, alin. 9 din Constituţie: „bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni ori contravenţii pot fi confiscate numai în condiţiile legii“. ▪ bunurile fără stăpân, bunurile abandonate şi succesiunile vacante. Bunurile fără stăpân sunt orice lucruri părăsite timp de 1 an de către titularii lor, necunoscuţi sau absenţi28. Potrivit art. 477 şi 680 C. civ., succesiunile vacante, adică fără moştenitori legali ori testamentari, sau dacă moştenitorii existenţi au renunţat la succesiune ori nu au acceptat-o în termenul prevăzut de lege, trec în domeniul public. ▪ comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 - reprezintă orice lucru ţinut ascuns sau îngropat, a cărui proprietate n-o poate justifica nimeni, care este descoperită printr-un pur efect al hazardului. ▪ amenda – este o sancţiune civilă, administrativă sau penală, constând în obligarea subiectului la plata unei sume de bani, legal determinată, în contul statului. ▪ impozitele şi taxele – se fac venit la bugetul de stat sau la bugetul unităţilor administrativ-teritoriale, devenind proprietatea lor. ▪ bunurile rămase după lichidarea unei persoane juridice. 27 Confiscarea averii totale sau parţiale, ca pedeapsă complementară, a fost abrogată prin Legea nr. 140/1996 de modificare a Codului penal. În prezent există atât confiscare ca măsură de siguranţă, cât şi confiscare contravenţională, precum şi confiscare în condiţiile Legii nr. 115/1996 privind declararea şi controlul averilor demnitarilor, magistraţilor, funcţionarilor publici şi a unor persoane cu funcţii de conducere, modificată prin Legea nr. 161/2003 privind unele măsuri pentru asigurarea transparenţei în exercitarea demnităţilor publice, a funcţiilor publice şi în mediul de afaceri, prevenirea şi sancţionarea corupţiei şi OUG nr. 24/2004 pentru modificarea şi completarea legii nr. 161/2003, Potrivit art. 18 alin. 1 di Legea nr. 115/1996: “dacă instanţa ce judecă constată că dobândirea unor bunuri sau a unei cote-părţi dintr-un bun nu este justificată, se pronunţă fie confiscarea, fie plata unei sume de bani, egală cu valoarea lor, stabilită de instanţă pe bază de expertiză“. 28 Sunt considerate bunuri fără stăpân şi următoarele: bunurile părăsite în locurile publice dacă nu se poate stabili imediat identitatea deţinătorului; bunurile găsite şi predate poliţiei, neridicate de cptre cei ce le-au pierdut în termenul prevăzut de lege; bunurile abandonate, adică cele care se află în păstrarea unor instituţii şi pe care proprietarul lor nu le ridiş` în termenele prevăzute în actele normative care reglementează această păstrare; bunurile părăsite în vămi, precum şi cele căzute în rebut vamal, dacă în termen de 15 zile de la înştiinţarea importatorului sau primitorului despre căderea în rebut vamal, bunurile ce nu sunt vămuite; navele abandonate,

51

▪ executarea silită. ▪ contracte civile sau comerciale, când acestea sunt încheiate pentru cauză de utilitate publică.

Moduri de stingere Art. 864 din noul Cod civil reglementează ca moduri de stingere a dreptului de proprietate publică: -

dacă bunul a pierit;

-

dacă bunul a fost trecut în domeniul privat;

-

dacă a încetat uzul sau interesul public.

Exercitarea dreptului de proprietate publică Titularii dreptului de proprietate publică – statul şi unităţile administrativ-teritoriale – pot să exercite acest drept, direct sau prin intermediul autorităţilor administraţiei publice. Deşi exercită atributele dreptului de proprietate, autorităţile administraţiei publice locale şi centrale nu părăsite în porturile sau apele teritoriale ale ţării noastre, inclusiv încărcătura, trec în proprietatea statului după un timp care, după uzanţele maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia că a fost abandonată, ori dacă s-a făcut o declaraţie din partea reprezentanţilor legali ai armatorului din care să rezulte abandonul navei respective.

pot fi considerate titulare ale proprietăţii publice. Dreptul de proprietate publică revine statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public. De regulă, exercitarea dreptului de proprietate publică se realizează prin intermediul unor subiecte de drept civil. Astfel, bunurile proprietate publică sunt încredinţate prin acte de putere unor persoane juridice înfiinţate în acest scop ori prin contract, persoanelor fizice şi persoanelor juridice de drept privat. De asemenea, pot fi atribuite în folosinţă persoanelor juridice fără scop lucrativ sau pot fi închiriate. Temeiul juridic general al încredinţării bunurilor proprietate publică altor persoane, în scopul gestionării lor în interes public, îl constituie art. 136 pct. 4 din Constituţie: „bunurile proprietate publică pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate sau închiriate; de asemenea pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică“ Și art. 861 alin.(3) din noul Cod civil. 52

În concluzie, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinţă, pot fi concesionate sau închiriate.

CAPITOLUL IX POSESIA

Noţiune ● Noul cod civil, în art. 916 alin. 1, defineşte posesia astfel: „Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneȘte Și care se comportă ca un proprietar“. Definim posesia ca o stare de fapt ce constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană asupra unui bun, cu intenţia de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real, cu excepția drepturilor reale de garanție.

Elemente constitutive Pentru existenţa posesiei sunt necesare două elemente: unul material - „corpus“ şi altul psihologic, intenţional – „animus“. Elementul material (corpus) constă în stăpânirea materială a bunului, concretizată în diverse acte: de transformare, de folosinţă, culegerea fructelor, aducerea unor modificări, inclusiv încheierea unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaţiunie, depozit); Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei persoane (exercitare corpore alieno). Elementul psihologic (animus) constă în intenţia posesorului de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real. El are animus domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. În acest sens, este necesară reprezentarea subiectivă a posesorului care fie crede că este titularul dreptului real, fie, deşi ştie că nu este titularul dreptului real, neagă dreptul adevăratului titular şi se comportă ca şi cum ar fi el titularul dreptului respectiv. Astfel, este suficient ca posesorul să aibă această reprezentare subiectivă, indiferent că ea corespunde sau nu realităţii.

53

Dovada posesiei A face dovada posesiei echivalează cu a proba cele două elemente din structura ei.

Dobândirea şi pierderea posesiei Dobândirea posesiei Posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulativă a elementelor constitutive, corpus şi animus. 1.

elementul material se dobândeşte fie prin faptul unilateral al posesorului de a

exercita din proprie iniţiativă acte materiale asupra unui bun fără stăpân, fie prin predarea lucrului de către fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor pentru cauză de moarte. 2.

elementul animus se dobândeşte în cazul în care cel care are detenţia bunului îşi

manifestă intenţia de a-l păstra pentru sine. În acest sens, deţinătorul săvârşeşte acte pe care numai proprietarul le-ar putea face (edificarea unei construcţii, efectuarea de mari reparaţii). Fiind un element de natură psihică, el este exercitat numai de posesor. De la această regulă, se admite o singură excepţie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu dobândesc şi exercită posesia prin reprezentanţii legali.

Pierderea posesiei Posesia se pierde prin dispariţia celor două elemente ale sale sau a unui dintre acestea: Exercitarea posesiei În legătură cu exercitarea posesiei, art. 917 din noul Cod civil cuprinde dispoziții clare dispunând următoarele: ”Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane. Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu Și persoanele juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal”.

Calităţile şi viciile posesiei

54

Calităţile posesiei Noţiune Pentru ca o posesie să-şi producă efectele, adică să fie utilă, ea trebuie să nu fie afectată de viciile prevăzute de art. 922 noul C.civ.: „Nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină“. Calităţile posesiei sunt: posesia să fie continuă, netulburată şi publică, la care doctrina şi practica au adăugat şi condiţia ca posesia să fie neechivocă49. a) posesia să fie continuă Posesia este continuă atunci când este exercitată prin acte de stăpânire conforme cu natura bunului şi la intervale de timp normale. Continuitatea nu presupune exercitarea în mod permanent a actelor de folosinţă materială a bunului, ci dimpotrivă, ea nu exclude intermitenţa cu condiţia să nu fie anormală. b) posesia să fie netulburată Este netulburată posesia care nu se fondează pe acte de violenţă. Potrivit art. 929 din noul Cod civil, ”Posesia este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violen ă, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană”. c) posesia să fie publică Este publică posesia exercitată „în văzul tuturor“ şi cunoscută de toată lumea. Publicitatea trebuie să existe pe toată durata posesiei. Posesia este publică şi atunci când persoana împotriva căreia se exercită ar fi putut s-o cunoască, deşi, în realitate, nu a cunoscut-o50. d) posesia să fie neechivocă O posesie este neechivocă dacă nu există îndoieli în ceea ce priveşte existenţa celor două elemente constitutive ale sale. Echivocul priveşte elementul psihologic, animus, posesia fiind echivocă când nu se cunoaşte dacă ea este sau nu manifestarea unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivocă, actele de stăpânire exercitate de unul dintre coproprietari asupra întregului bun indiviz (nu se cunoaşte dacă stăpâneşte bunul în calitate de coproprietar sau de proprietar exclusiv).

55

Viciile posesiei Lipsa condiţiilor cerute de lege pentru ca posesia să fie utilă duce la vicierea acesteia, cu consecinţa neproducerii efectelor sale. Aşadar, prin viciile posesiei se înţelege contrariul, reversul calităţilor cerute de lege. Viciile posesiei sunt reglementate în noul Cod civil în art. 922-927. Viciul echivocului nu este reglementat expres în noul Cod civil, acesta rămânând în continuare o crea ie a doctrinei. a) discontinuitatea Potrivit art. 923 noul C.civ. „posesia este discontinuă atât timp cât posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului“. 49 50

Pentru o opinie contrară, a se vedea I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 60; V. Stoica –op. cit. P. 174-176. Practica a statuat necesitatea publicităţii pentru ca proprietarul să poată afla de posesia exercitată împotriva sa, legea neprevăzând însă condiţia ca proprietarul să aibă efectiv cunoştinţă de faptul că bunul său este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971 a Trib. Suprem, în Repertoriu de practică judiciară pe anii 1969-1975, p. 107).

b) violenţa Conform art. 924 noul C.civ.: „posesia este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violen ă, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană. c) clandestinitatea Art. 925 noul Cod civil precizează: „posesia este clandestină, dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută“. Pentru a interveni acest viciu al posesiei, este necesar ca cel care invocă viciul să nu fi avut posibilitatea să cunoască posesia, nefiind necesar ca acesta să nu cunoască posesia. Lipsa de diligen ă a celui interesat să invoce viciul clandestinită ii nu este de natură să conducă la vicierea posesiei. d) echivocitatea Posesia este echivocă ori de câte ori există îndoială asupra titlului sub care sunt săvârşite actele de folosinţă ale posesorului. Cu alte cuvinte, echivocul priveşte situaţia în care nu se cunoaşte dacă posesorul are sau nu elementul intenţional, animus29.

Detenţia precară

29 Calificat drept echivalent al precarităţii ( a se vedea D. C. Florescu – Dreptul de proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confundă cu acesta: în cazul precarităţii lipseşte în mod sigur elementul animus, în cazul echivocităţii există doar îndoieli cu privire la titlul cu care bunul este posedat. Potrivit unei alte concepţii, echivocul nu este un viciu al posesiei. Astfel, posesia există în măsura în care sunt întrunite animus şi corpus, fiind irelevantă reprezentarea corectă sau eronată pe care o au ceilalţi, precum şi împrejurarea dacă posesorul crede că este titularul unui drept real sau doar îşi asumă un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica – op. cit., p 174-177).

56

Noţiune ● Detenţia precară este definită de art. 918 noul C.civ. astfel: „Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar...“. Putem defini detenţia ca fiind exerciţiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea proprietarului, fie în virtutea unui titlu legal sau judiciar. Caractere juridice Deşi în concepţia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este mai mult decât un viciu al posesiei, este însăşi lipsa posesiei. -

persoana de la care detentorul precar deţine bunul, beneficiază de posesie pentru altul (posesie corpore alieno);

-

considerată viciu, precaritatea este un viciu absolut, putând fi invocată de orice persoană;

-

este un viciu perpetuu, deoarece durează până când intervine un caz de intervertire a precarităţii în posesie.

Intervertirea precarităţii în posesie Art. 920 alin. (1) noul Cod civil instituie principiul potrivit căruia detentorul precar „Intervertirea detenției precare în posesie nu se poate face decât în următoarele cazuri”: 1.

când detentorul încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu

titlu particular cu altă persoană decât proprietarul bunului (art. 920 alin.(1) lit. a) noul Cod civil). 2.

detentorul precar săvârȘeȘte împotriva posesorului acte de rezistență

neechivoce în privința intenției sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului (art. 920 alin. (1) lit. b) noul Cod civil). 3.

Dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de

proprietate cu titlu particular, cu condiția ca dobânditorul să fie de bună-credinţă (art. 920 alin. (1) lit. c) noul C.civ.);

57

Efectele posesiei utile şi acţiunile posesorii Posesia generează următoarele efecte juridice: 1.

Posesia creează prezumţia dreptului de proprietate în favoarea posesorului.

2.

Posesorul de bună-credinţă asupra unui bun dobândeşte cu titlu de proprietate

fructele bunului. 3.

Posesia utilă a unui imobil duce la dobândirea dreptului de proprietate prin

uzucapiune (prescripţie achizitivă). 4.

Dobândirea proprietății mobiliare prin posesia de bună-credință.

5.

Ocupațiunea este reglementată în art. 941 alin. (1) din noul cod civil care

prevede că ”posesorul unui bun mobil care nu aparține nimănui devine proprietarul acestuia, prin ocupațiune, de la data intrării în posesie, însă numai dacă aceasta se face în condițiile legii”. 6.

Posesia utilă este apărată prin acţiunile posesorii.

Acţiunile posesorii Acţiunile posesorii sunt acţiuni în justiţie prin care posesorul unui bun imobil cere instanţei să-i apere posesia împotriva oricăror tulburări sau deposedări chiar dacă aceasta provine de la proprietar. Caractere juridice Acţiunile posesorii au caractere juridice proprii: -

sunt acţiuni reale,

-

sunt acţiuni imobiliare,

-

ele apără doar faptul posesiei nu şi dreptul real asupra lucrului;

-

titularul este, de regulă, posesorul unui imobil, dar şi un detentor precar. Astfel, art. 949 noul C.civ. prevede: „Cel care a posedat un bun cel puțin un an poate solicita instanței de judecată...Exercițiul acțiunilor posesorii este recunoscut Și detentorului precar“30.

30 În acest caz, acţiunea posesorie nu poate fi introdusă împotriva proprietarului tulburător, detentorul având la dispoziţie o acţiune personală, ex contractu, izvorâtă din convenţia în temeiul căreia deţine imobilul.

58

-

presupun o dovadă relativ uşor de făcut, tocmai datorită faptului că nu pun discuţii relative la dreptul de proprietate.

Clasificare Acţiunile posesorii sunt reglementate în art. 674-676 Codul de procedură civilă Și în art. 951 din noul Cod civil. Din texte rezultă două acţiuni posesorii: - acţiunea posesorie generală sau acţiunea în complângere; -

acţiunea posesorie specială sau acţiunea în reintegrare. a) Acţiunea posesorie generală sau acţiunea în complângere Prin această acţiune posesorul cere încetarea oricărui act de tulburare a posesiei sau

redobândirea posesiunii, cu excepţia cazului în care deposedarea s-a făcut prin violenţă. Pentru exercitarea acţiunii posesorii generale, art. 674 C.pr.civ Și art. 951 alin.(1) noul Cod civil prevăd îndeplinirea cumulativă a trei condiţii31: -

posesia să fi durat cel puţin un an, adică posesorul reclamant să facă dovada că înainte de tulburare sau deposedare a stăpânit bunul cel puţin un an;

-

să nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare;

-

posesia reclamantului să fie utilă, adică să îndeplinească condiţiile prevăzute de art. 922 alin.(1) noul C.civ. b) Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare Această acţiune este utilizată de către posesor atunci când tulburarea sau deposedarea

a avut loc prin violenţă. Prin violenţă se înţelege orice faptă contrară ordinii şi bunelor raporturi în societate. Faptele de violenţă care justifică acţiunea posesorie sunt: -

fapte de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului;

-

fapte de obstrucţie prin care o persoană împiedică posesorul să stăpânească imobilul (ridicarea unui zid în calea posesorului);

-

fapte de distrugere (dărâmarea unui zid, distrugerea recoltei); Pentru exercitarea acestei acţiuni, se cere o singură condiţie: să nu fi trecut un an de la

tulburare sau deposedare32. 31 Dec. nr. 1592/1991 a CSJ, secţ. civ. în P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 122. 32 Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, secţ. civ., în Probleme de drept din deciziile Curţii Supreme de Justiţie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureşti, 1993, p.256-258 (Cererile privitoare la posesie vor fi admise dacă nu a trecut un an de la deposedare,

59

CAPITOLUL X33 CIRCULAȚIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

Circulaţia juridică a terenurilor ● Noţiune. Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicată 34 , în art. 1, precizează că: „terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul în baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al României“. ● Reglementare. Datorită importanţei pe care o prezintă, terenurile beneficiază de un regim juridic special, stabilit prin dispoziţiile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar. De asemenea, sunt incidente şi prevederi ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii35, Legea nr. 33/ 1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică 36. Toate aceste legi evocă concepţia statului

român

referitoare la proprietatea privată asupra terenurilor,

întreaga

evoluţie

istorică a acestei instituţii reflectându-se în legislaţia în

vigoare la diferite perioade de timp37. iar reclamantul dovedeşte că înainte de această dată a posedat cel puţin un an. Dacă deposedarea sau tulburarea s-a făcut prin violenţă, cel ce formulează acţiune în justiţie trebuie să dovedească numai prima dintre condiţiile menţionate) . 33 Prezentul capitol are menirea de a aduce la cunoș tinț a celor care studiază materia Drepturilor reale principale noț iunea de circulaț ie juridică a imobilelor. Această materie s-a bucurat de o bogată practică judiciară. Odată cu adoptarea Noului Cod civil român, circulaț ia juridică a imobilelor nu mai este reglementată, astfel încât prezentul capitol reprezintă o expunere teoretică a implicaț iilor avute de instituț ia studiată. 34 Republicată în M.O. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificată prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil . 35 Republicată în M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004 modificată şi completată prin OUG nr.85/2011. 36 Publicată în M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicată în M. Of. 472/05.07.2011. 37 Iniţial, regimul juridic al circulaţiei imobilelor era guvernat doar de prevederile Codului Civil, care consacrau principiul liberei circulaţii a bunurilor (art. 471 şi 1310) şi principiul consesualismului (art. 971 şi 1295). După 1945, o dată cu instaurarea regimului totalitar, întreaga legislaţie promova ideea unei proprietăţi socialiste aparţinând întregului popor. S-a instituit un control administrativ al înstrăinărilor de terenuri şi s-a impus condiţia formei autentice a actului translativ de proprietate. Astfel, legea nr. 203/1947 impunea condiţia autorizării şi autentificării actului translativ doar în ceea ce priveşte terenurile agricole. Ulterior prin Decretul nr. 151/1950, condiţia a fost extinsă şi asupra terenurilor cu vii, livezi, iazuri şi bălţi, pentru ca în temeiul Decretului nr. 221/1950 (ce a abrogat Decretul nr. 151/1950) autorizaţia administrativă şi actul autentic să fie obligatorii pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără construcţii, aflate pe teritoriul capitalei şi al comunelor învecinate, precum şi al comunelor cu planuri de sistematizare. Legea nr. 19/1968 a scos din circuitul civil terenurile fără construcţii proprietate a persoanelor fizice şi juridice, aflate în perimetrul construibil al municipiului Bucureşti, al celorlalte municipii sau al oraşelor, declarându-le indisponibile şi expropriabile, iar ulterior, prin Legile nr. 58/1974 şi 59/1974, au fost scoase din circuitul general toate categoriile de terenuri. Conform art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobândirea terenurilor se făcea numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea prin acte juridice între vii a acestora. În caz de înstrăinare a construcţiilor (pentru care legea prevedea autorizaţia prealabilă şi act autentic), terenul aferent trecea în proprietatea statului cu plata unei

60

● Clasificarea terenurilor. Legea fondului funciar, în art. 2-6, clasifică terenurile în funcţie de două criterii: după destinaţia lor şi după forma dreptului de proprietate. a) în funcţie de destinaţie, terenurile se clasifică astfel: -

terenuri cu destinaţie agricolă;

-

terenuri cu destinaţie forestieră;

-

terenuri aflate permanent sub ape;

-

terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale pe care sunt amplasate construcţiile, alte amenajări ale localităţilor, inclusiv terenurile agricole şi forestiere;

-

terenuri cu destinaţie specială, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale şi aeriene, cu construcţiile şi instalaţiile aferente, construcţii şi instalaţii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice şi gazelor naturale, de telecomunicaţii, pentru exploatările miniere şi petroliere, cariere şi halde de orice fel, pentru nevoile de apărare, plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice şi alte asemenea.

b) în raport de forma dreptului de proprietate, sunt: -

terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate privată. Titulari pot fi persoane fizice, persoane juridice de drept privat şi persoane juridice de drept public (statul şi unităţile administrativ-teritoriale) cu privire la terenurile aflate în domeniul privat.

despăgubiri, dobânditorul construcţiei primind terenul în folosinţă în limitele stabilite prin detaliile de sistematizare. (A se vedea Secţ. II din prezentul capitol, la nota de subsol). Legea nr.58/1974 a fost modificată prin Decretul nr. 112/1984 în mod excepţional, acordându-se posibilitatea ca producătorii agricoli din zonele necooperativizate să transmită copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le au în proprietate, dacă aceştia locuiesc sau urmează să-şi stabilească domiciliul în aceeaşi comună. Liberalizarea circulaţiei juridice a terenurilor s-a realizat după decembrie 1989, când prin Decretele Lege nr. 1 şi 9/1989 au fost abrogate dispoziţiile legilor nr. 58 şi 59/1974. Legea nr. 9/1990, a prevăzut că, până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar, se interzice înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate în interiorul sau în afara localităţilor , cu excepţia terenurilor aferente construcţiei ce se înstrăinează în suprafaţă de cel mult 1000 mp. Se poate constata că pentru o scurtă perioadă de timp (în perioada dintre Legea nr. 9/1990 şi Legea 18/1991), terenurile au fost scoase temporar din circuitul civil. O dată cu legea nr. 50/1991, dispar restricţiile care condiţionau transmiterea dreptului de proprietate de autorizaţia prealabilă şi de forma autentică. Legea 18/1991, în varianta iniţială, prin art. 46 alin. 1, reinstituie cerinţa formei autentice, pentru toate terenurile, indiferent de locul situării: intravilan sau extravilan. Pentru construcţii în continuare nu este necesară forma autentică.

61

-

terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate publică. Aceste terenuri aparţin

domeniului

public

şi

au

ca

titulari

statul

şi

unităţile

administrativteritoriale.

Particularităţi ale regimului juridic al circulaţiei terenului 1. Regimul juridic actual reglementat de Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, mai precis Titlul X, intitulat Circulaţia juridică a terenurilor,care a abrogat dispoziţiile Legii nr. 54/1998, constituie în prezent cadrul general de reglementare a circulaţiei terenurilor proprietate privată38. Legea instituie următoarele principii: a. principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor. Principiul este consacrat expres de art. 1 “terenurile proprietate privată, indiferent titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi dobândite şi înstrăinate prin oricare din modurile stabilite de legislaţia civilă, cu respectarea dispoziţiilor din prezenta lege“. De la această regulă există şi o excepţie: interdicţia de înstrăinare, sub orice formă, a terenurilor cu privire la care există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestora (art. 4 din Legea nr. 247/2005): „cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu 38 Iniţial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau regimul juridic al circulaţiei terenurilor (art. 6673), abrogat prin Legea nr. 54/1998, şi anume: a) înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face numai cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunţat cuprindea o serie de limite: în caz de înstrăinare a terenurilor agricole, proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha de familie, iar înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan prin vânzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preempţiune. b) interdicţia dobândirii prin acte juridice între vii a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către persoane fizice, care nu aveau cetăţenia română şi domiciliul în România, precum şi de persoane juridice care nu aveau naţionalitate română şi sediul în România. Persoanele străine care dobândeau în proprietate terenuri, prin moştenire, erau obligate să le înstrăineze în termen de 1 an de la data dobândirii, sub sancţiunea trecerii în mod gratuit, a acestor terenuri în proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997, publicată în M.O. nr. 333/27.11.1997, Curtea Constituţională a abrogat această prevede ca fiind contrară dispoziţiilor art. 41 din Constituţie. Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziţiile art. 66-73 din Legea nr. 18/1991 republicată, instituia următoarele principii. Cetăţenii şi apatrizii nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr. 54/1998 Puteau dobândi terenuri în proprietate privată, persoanele fizice care au cetăţenia română, indiferent de domiciliul lor în ţară sau în străinătate, precum şi persoanele juridice române. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha. teren agricol în echivalent arabil, de familie“. Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, se face cu respectare dreptului de preempţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.

62

împiedică înstăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz.” Textul impune urmǎtoarele precizări:  Interdicţia se referă numai la cazul în care valabilitatea titlului de proprietate este contestată, nu şi la alte litigii, cum ar fi cele ce fac obiectul acţiunilor în revendicare, în grăniţuire etc.  Imposibilitatea de înstrăinare se menţine pe tot timpul soluţionării litigiilor, până la pronunţarea unei hotărâri irevocabile b. înstrăinarea şi dobândirea terenurilor de orice fel prin acte juridice între vii trebuie să fie făcute prin încheierea actului în formă autentică . În acest sens, art. 2 alin 1 din Legea nr. 247/2005 prevede „terenurile cu sau fără construcţii situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”. c. „cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România în condiţiile legii speciale“, principiu prevăzut de art. 3 din Lege. d. instanţa are posibilitatea de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, substituind acordul de voinţǎ la transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept real având ca obiect un teren.

Aceasta îşi găseşte

reglementare expresă, pentru prima dată în art. 5 alin 2, potrivit căruia „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”

Reconstituirea şi constituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor

63

Noţiunile de reconstituire şi constituire a dreptului de proprietate Legea nr. 18/1991 a fondului funciar republicată, ale cărei prevederi au fost completate cu prevederile Legii nr. 1/200039 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi cele forestiere solicitate potrivit Legii fondului funciar şi a Legii nr. 169/1997, reglementează două modalităţi de stabilire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor: - reconstituirea dreptului de proprietate; - constituirea dreptului de proprietate.

Reconstituirea

înseamnă

reîmproprietărirea40

foştilor

proprietari

sau

a

moştenitorilor acestora cu terenurile ce le-au aparţinut, aflate în patrimoniul fostelor C.A.P. sau în proprietatea privată a statului. Constituirea înseamnă o împroprietărire prin atribuirea de terenuri unor categorii de persoane din patrimoniul fostelor C.A.P. sau din proprietatea privată a statului.

Reconstituirea şi constituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor agricole ● Beneficiază de reconstituirea dreptului de proprietate privată următoarele categorii de persoane: -

membrii cooperatori, care au adus pământ în cooperativă şi toţi aceia cărora li s-a preluat în orice mod cu titlu sau fără titlu, terenuri de către C.A.P., indiferent dacă au fost sau nu au fost membri cooperatori, au muncit sau nu în C.A.P., au părăsit cooperativa şi chiar dacă nu locuiesc în localitatea respectivă (art. 8 alin. 2 şi art. 15 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 18/1991, modificată);

-

cetăţenii români aparţinând minorităţii germane, precum şi persoanele care au fost deportate sau strămutate, deposedate de terenuri, dacă terenurile se aflau în patrimoniul cooperativei (art. 17 din Legea nr. 18/1991, modificată);

39 Modificată prin Legea nr. 389/2002 pentru prorogarea termenului prevăzut la art. 4 din OG nr. 69/2000 pentru asigurarea finalităţii acţiunilor legate de aplicarea Legii fondului funciar nr.18/1991, republicată şi a Legii nr. 1/2000(se prorogă termenul de finalizare a acţiunilor de punere în aplicare a dispoziţiilor acestor legi până la data de 30 iunie 2004) şi Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei. 40 Termenul de reîmproprietărire nu se suprapune perfect peste noţiunea de reconstituire. Reîmproprietărirea are în vedere o restitutio in integrum, în schimb Legea nr. 18/1991 nu prevede o retrocedare totală a fostelor proprietăţi funciare, ci numai a unei suprafeţe de 50 ha.

64

moştenitorii acestor persoane( art. 13 din Legea nr.18/199141)

-

● Legea nr. 18/1991 reglementează atribuirea în proprietate (constituirea dreptului de proprietate) de loturi unor categorii de persoane, altele decât cele cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate; intră în această categorie: -

membrii cooperatori activi care nu au adus teren în cooperativă sau au adus teren mai puţin de 5000 mp (art. 19 alin. 1);

-

persoanele care, neavând calitatea de cooperatori, au lucrat în orice mod ca angajaţi în ultimii 3 ani în cooperativă sau în asociaţii cooperatiste (art. 19 alin. 1);

-

persoanele care au fost deportate pot primi în proprietate loturi dacă sunt stabilite sau urmează să se stabilească în localitate şi nu deţin teren în proprietate în alte localităţi (art. 19 alin. 2);

-

persoanele participante la evenimentele din Decembrie 1989, sau urmaşii lor, pot primi, la cerere, terenuri de până la 10.000 mp, în echivalent arabil (art. 15 alin. 5);

-

în localităţile cu excedent de suprafaţă agricolă, cu deficit de forţă de muncă în agricultură, se pot atribui în proprietate terenuri până la 10 hectare în echivalent arabil tuturor familiilor care solicită, în scris, şi se obligă să lucreze suprafeţele respective. De asemenea, familiile fără pământ sau cu pământ puţin, din alte localităţi, care solicită în scris, pot primi în proprietate până la 10 hectare teren arabil, cu obligaţia de a-şi stabili domiciliul în comună, oraş sau municipiu, după caz, şi de a cultiva pământul primit, renunţând la proprietatea avută în localitatea lor, din extravilan (art. 21 alin 2 din Legea nr. 18/1991);

-

în temeiul art. 43 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, în zona montană, defavorizată de factori naturali, poate fi atribuită în proprietatea, la cerere, o suprafaţă de până la 10 ha, în echivalent arabil, familiilor tinere de ţărani care provin din mediul agricol montan şi se obligă în scris să-şi creeze gospodării, să se ocupe de creşterea animalelor şi să exploateze raţional pământul în acest scop.

41 Pentru a beneficia de prevederile legii, trebuie să facă dovada calităţii lor de succesori ai defunctul titular al terenului ce face obiectul reconstituirii, cu orice mijloc de probă, însă de regulă se administrează certificatul de moştenitor sau o hotărâre judecătorească. Iniţial, moştenitorii care au renunţat la moştenire nu beneficiau de prevederile legii, deoarece erau străini de moştenirea respectivă. Moştenitorii neacceptanţi erau de drept repuşi în termenul de acceptare a succesiunii (Dec. nr. 494/1994 a Curţii Supreme de Justiţie secţ.civ.) Ulterior, Curtea Supremă de Justiţie, Secţiile Unite, a admis recursul în interesul legii şi a stabilit că de dispoziţiile art. 13 din lege beneficiază toţi succesorii autorului îndreptăţit la reconstituire, ei

65

-

art. 23 din aceeaşi lege dispune: rămân în proprietatea privată a proprietarilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit sau anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jur, determinate conform art. 8 din Decretul Lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii. Suprafaţa de teren ce poate constitui obiect al dreptului de constituire poate fi mai

mare sau mai mică, legea neimpunând o limită maximă şi nici o limită minimă. Fac excepţie

fiind de drept repuşi în termenul de acceptare a moştenirii cu privire la temeiurile acestuia (Decizia CSJ, SU, nr. 1/1998 în B.J., 2004, Ed. ALL Beck, Bază de date.

cazurile prevăzute de : -

art. 15 alin. 5: persoanele care şi-au pierdut total sau parţial capacitatea de muncă, şi moştenitorii celor care au decedat în urma participării la revoluţia din decembrie 1989 pot beneficia de terenuri în suprafaţă de 10.000 mp în echivalent arabil;

-

art. 21 care stabileşte că suprafaţa ce urmează a fi atribuită în proprietate nu poate depăşi 10 ha.

● Totodată, Legea nr. 18/1991 în art. 19 alin. 3 prevede posibilitatea atribuirii la cerere, în folosinţă agricolă, până la 5000 mp, echivalent arabil, de familie, personalului din serviciile publice comunale, în perioada cât lucrează în localitate, dacă nu au teren în localitate, ei sau membrii familiei din care fac parte.

Restituirea imobilelor preluate în mod abuziv de către stat sau alte persoane juridice, în conformitate cu Legea nr. 10/2001

Caracterizare generală a Legii nr. 10/2001 Domeniul de aplicare ● Legea nr. 10/200142, în prezent legea cadru în materia retrocedărilor, este ultimul act normativ43 din seria celor prin care s-a încercat îndreptarea nedreptăţilor făcute prin 42 Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată în M.O. nr. 279/04.04.2005, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei. 43 Primul act normativ prin care au fost reglementate măsuri reparatorii în favoarea foştilor proprietari a fost Legea nr. 18/1991, completată prin Legea nr.1/2001 (a se vedea secţ. a II-a din prezentul capitol) a cărei sferă de aplicare se limitează la terenurile agricole şi cu destinaţie forestieră. Având în vedere că Legea nr. 10/2001 priveşte categoria largă de imobile se pune problema corelaţiei cu prevederile Legii fondului funciar şi Legii nr. 1/2000. Problema este rezolvată de art. 8 alin. 1

66

preluarea abuzivă a unor imobile proprietate privată de către stat sau de alte persoane juridice, după instaurarea regimului de tip socialist-comunist în România. Noua lege se remarcă printr-o extensie atât a domeniului de aplicare cât şi a sferei beneficiarilor măsurilor reparatorii, prin consacrarea principiul restituirii bunurilor preluate abuziv de către stat, in integrum. Astfel, art. 9 alin. 1 stabileşte cu titlu de regulă faptul că “imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire şi libere de orice sarcini“. Totodată legea încearcă să acopere toate situaţiile de preluare a imobilelor de către stat, atât terenuri cât şi construcţii, diferenţiindu-se cantitativ şi calitativ de reglementările anterioare ● Prin imobile, în sensul Legii nr. 10/2001, se au în vedere: “terenuri cu sau fără construcţii, cu oricare dintre destinaţiile avute la data preluării în mod abuziv, precum şi bunurile mobile devenite imobile prin încorporare în aceste construcţii “ (art. 6 alin. 1, modificat). Astfel se pot distinge mai multe categorii de bunuri66: -

bunuri imobile. În ceea ce priveşte terenurile, pot face obiectul restituirii atât terenurile construite cât şi terenurile fără construcţii;

-

bunuri mobile la data deposedării şi care au devenit bunuri imobile prin încorporare;

-

bunuri mobile menţinute şi existente ca atare la data intrării în vigoare a legii.

-

Bunuri imobile prin destinaţie, respectiv, utilajele şi instalaţiile preluate de stat sau de alte persoane juridice împreună cu imobilul (art. 6 alin. 2). Restituirea acestora este condiţionată de existenţa lor la data intrării în vigoare a legii,

din Legea 10/2001 care dispune că nu intră sub incidenţa acestei legi „terenurile situate în extravilanul localităţilor la data preluării abuzive sau la data notificării, precum şi cele al căror regim este reglementat prin Legea nr. 18/1991 (republicată) şi Legea nr. 1/2000“ exceptând dispoziţiile art. 36(5) din Legea nr. 18/1991 şi art. 34 din Legea nr. 1/2000 privind terenurile fără construcţii neafectate de lucrări de investiţii sau cu lucrări ce au fost deteriorate, distruse, preluate în orice mod şi care se restituie foştilor proprietari. Odată cu Legea nr. 10/2001, dispoziţiile acestor articole, au devenit inaplicabile, regăsindu-se în prevederile noii legi. Legea nr. 112/1995 este doar parţial o lege de reparaţie, deoarece vizează numai restituirea imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute cu titlu în proprietatea statului sau a altor persoane juridice şi doar dacă existau încă în patrimoniul acestora. Astfel, locuinţele preluate fără titlu sau fără titlu valabil nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995, în schimb, legea nr. 10/2001are în vedere toate categoriile de imobile preluate abuziv. De prevederile legii nr. 10/2001 beneficiază foştii proprietari sau moştenitorii acestora indiferent de cetăţenie, spre deosebire de legea nr. 112/1995 aplicabilă numai cetăţenilor români cu excluderea persoanelor juridice. În sfârşit restituirea în natură sau prin echivalent se face conform noii proceduri şi nu conform celei reglementate de legea nr. 112/1995 ale cărei dispoziţii rămân fără obiect (art. 12 prevedea posibilitatea opţiunii fie pentru restituirea în natură, fie pentru despăgubiri în cuantumul stabilit de lege). În plus, persoanele care nu au formulat cereri în termenul de 6 luni prevăzut de Legea nr. 112/1995 sau a căror cereri au fost respinse sau nu au fost soluţionate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere în condiţiile prezentei legi. Legea nr. 213/1998, dispune în art 6 că sunt considerate proprietate publică sau privată de stat ori aparţinând unităţilor administrativ teritoriale şi bunurile

67

măsurile reparatorii neaplicându-se în cazul în care utilajele şi instalaţiile au fost înlocuite, casate sau distruse. În acest caz, restituirea în natură se va dispune prin decizia sau dispoziţia unităţii deţinătoare (alin. 2,

dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil. Bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele obţinute prin vicierea consimţământului pot fi revendicate de foştii proprietari. Lăsând la latitudinea instanţelor posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea dreptului de proprietate s-a realizat pe cale judecătorească. Astfel, bunurile preluate de stat cu titlu valabil, intrând în proprietatea acestuia, nu puteau face obiectul unei acţiuni în revendicare. Odată cu Legea nr. 10/2001 se poate obţine reparaţia prejudiciului cauzat indiferent dacă imobilele au fost preluate cu sau fără titlu valabil. Deci, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, acţiunile în revendicare a imobilelor preluate fără titlu, formulate în condiţiile dreptului comun, nu mai pot fi primite urmând a fi respinse ca inadmisibile. În schimb pentru imobilele ce nu cad sub incidenţa legii nr. 10/2001 ca şi pentru bunurile mobile preluate de stat fără titlu valabil, pot fi formulate în continuare acţiuni în revendicare în temeiul art. 6 din legea nr. 213/1998.

introdus prin Titlul I art. I, pct. 11 din Legea nr.247/2005). Titularii dreptului de restituire Conform art. 3 din legea nr. 10/2001 sunt îndreptăţite la măsuri reparatorii: persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data preluării în mod abuziv a acestora, sau după caz, moştenitorii lor; persoane fizice, asociaţi ai persoanei juridice care deţineau imobilele şi alte active în proprietate la data preluării acestora în mod abuziv sau, după caz, moştenitorii acestora; persoanele juridice, proprietare ale imobilelor preluate în mod abuziv de stat, de organizaţii cooperatiste sau de orice alte persoane juridice după 6 martie 1945. Privite ca o inovaţie în materia titularilor măsurilor reparatorii, persoanele juridice beneficiază de acestea dacă îndeplinesc una din condiţiile: -

şi-au continuat activitatea ca persoană juridică până la intrarea în vigoare a prezentei legi;

-

şi-au reluat activitatea după data de 22 decembrie 1989, dacă aceasta fusese interzisă sau întreruptă în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 şi se constată prin hotărâre judecătorească că sunt aceeaşi persoană juridică cu cea desfiinţată sau interzisă;

-

au calitatea de partide politice, dacă activitatea acestora a fost interzisă sau întreruptă în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 şi şi-au reluat activitatea în condiţiile legii. 68

În schimb, nu vor beneficia de măsuri reparatorii:

persoanele care au renunţat

expres la moştenire. Însă, au vocaţie la restituire “succesibilii care după data de 6 martie 1945, nu au acceptat moştenirea“, fiind de drept repuşi în termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile ce fac obiectul legii. Cererea de restituire valorează acceptarea succesiunii (art. 4 alin. 3). persoanele fizice sau juridice care au primit despăgubiri potrivit acordurilor 66

F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentată şi adoptată; Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p. 147.

internaţionale încheiate de România cu alte state (art. 5). Procedura de restituire ● Cazul în care se cunoaşte deţinătorul imobilului solicitat. Procedura este declanşată de către persoana îndreptăţită la restituire prin formularea unei notificări adresată persoanelor juridice deţinătoare ale imobilelor supuse restituirii. Termenul în care se poate formula notificarea este de 12 luni 44 şi curge de la data intrării în vigoare a legii. La notificare se anexează actele doveditoare care pot fi prezentate şi ulterior, până la soluţionarea notificării (art. 22, modificat prin Legea nr. 247/2005). Notificarea va fi comunicată persoanei juridice deţinătoare a imobilului 68 supus restituirii prin intermediul executorului judecătoresc de pe lângă judecătoria în a cărei circumscripţie teritorială se află imobilul solicitat sau sediul persoanei juridice căreia i se adresează, în termen de 7 zile de la înregistrarea ei. Prin lege, unitatea deţinătoare este obligată să se pronunţe asupra cererii de restituire în natură, în termen de 60 de zile de la înregistrarea notificării, sau după caz de la depunerea actelor doveditoare, prin decizie, sau după caz, prin dispoziţie motivată. (art. 23 alin 1). Decizia, sau, după caz, dispoziţia motivată se comunică persoanei îndreptăţite in termen de cel mult 10 zile de la data adoptării. Decizia, respectiv dispoziţia de aprobare a restituirii în natură a imobilului “fac dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite asupra imobilului şi are forţa probantă a unui înscris autentic şi constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară“(art. 23 alin. 4). 44 Iniţial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu câte 3 luni prin OUG nr. 109/2001 şi OUG nr. 145/2001.

69

Dacă restituirea în natură nu este posibilă, deţinătorul imobilului, sau, după caz, entitatea învestită cu soluţionarea notificării, este obligată ca, in termen de 60 de zile, prin decizie sau prin dispoziţie motivată, să acorde persoanei îndreptăţite în compensare alte bunuri sau servicii ori să propună acordarea de despăgubiri, în situaţiile în care măsura compensării nu este posibilă sau

nu este acceptată de persoana îndreptăţită (art. 24,

modificat). În situaţia în care persoana juridică notificată deţine numai în parte bunurile imobile solicitate, va emite decizia de retrocedare numai pentru partea din imobil pe care o deţine. Totodată, ea va comunica persoanei îndreptăţite toate datele privind persoana fizică sau juridică deţinătoare a celeilalte părţi din imobilul solicitat. Dacă nu deţine aceste date, persoana notificată va comunica acest fapt persoanei îndreptăţite (art.25 alin.1 şi 2). ● Cazul în care nu se cunoaşte deţinătorul imobilului solicitat. În această situaţie notificare se trimite primăriei în a cărei rază teritorială se află imobilul, respectiv Primăriei Municipiului Bucureşti. În termen de 30 de zile, primăria este obligată să identifice unitatea deţinătoare şi să comunice persoanei îndreptăţite elementele de identificare a acesteia. În cazul în care unitatea deţinătoare nu a fost identificată, persoana îndreptăţită poate chema în judecată statul, prin Ministerul Finanţelor Publice, în termen de 90 de zile de la data la care a expirat termenul în care putea solicita restituirea, dacă nu a primit comunicarea din partea primăriei, sau de la data comunicării, solicitând restituirea în natură sau măsuri reparatorii prin echivalent (art. 26) ● Situaţia imobilelor-construcţii demolate. Notificarea persoanei îndreptăţite se soluţionează prin dispoziţia motivată a primarului unităţii administrativ teritoriale în a cărei rază teritorială s-a aflat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului Bucureşti (art. 33 alin. 1, modificat).

CAPITOLUL XI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

70

Noţiune Publicitatea imobiliară este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop să asigure evidenţa, siguranţa şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice prin care se 68

Unitatea deţinătoare căreia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonomă, o societate sau o companie naţională la care statul sau o autoritate a administraţiei publice centrale sau locale este acţionar sau asociat, o organizaţie cooperatistă, orice altă persoană juridică sau primărie, pentru imobile deţinute de o comună, oraş, municipiu (art. 20 alin. 1). 69.

constituie, se transmit şi se sting drepturi reale imobiliare

Publicitatea imobiliară conform Legii nr. 7/1996 Consideraţii generale Legea nr. 7/1996 reglementează cadastrul general şi cadastrele speciale. ● Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică al tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării (art. 1 alin. 1), având ca finalitate înscrierea în registrul de publicitate imobiliară (art. 1 alin. 5). Entităţile de bază ale acestui sistem sunt: parcela, construcţia şi proprietarul. Prin imobil, în sensul legii, se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar. Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă. Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări. Prin sistemul de cadastru general se realizează următoarele operaţiuni: -

identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice (funcţia tehnică);

-

identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv (funcţia juridică);

-

furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor (funcţia economică).

71

69

Instituţia juridică a publicităţii imobiliare cunoaşte numeroase definiţii doctrinare care diferă în raport cu funcţia publicităţii imobiliare pe care fiecare autor a adoptat-o. Astfel, într-o opinie publicitatea imobiliară reprezintă totalitatea mijloacelor prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilului, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil (E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Op. cit. p. 374; L. Pop, Op. cit., p. 269). Într-o altă concepţie, formele de publicitate imobiliară sunt prevăzute în interesul terţilor, pentru a le face actul opozabil, de exemplu, transcrierea actului translativ de drepturi reale, sau pentru a opera efectul translativ chiar între părţile contractante cum este cazul intabulării în cartea funciară (I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 356).

●

Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere a bunurilor

imobile sub aspect tehnic şi economic. Astfel, instituţiile din domeniul apărării, ordinii publice şi al siguranţei naţionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrările de cadastru, geodezie, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie şi cartografie necesare apărării ţării şi păstrării ordinii publice, conform normelor tehnice ale Agenţiei Naţionale. ●

Pentru organizarea şi ţinerea noilor cărţi funciare, prin Legea nr. 7/1996

modificată prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 s-au înfiinţat birourile de carte funciară, în circumscripţia fiecărei judecătorii, ca unităţi subordonate Oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară. Acestea, începând cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat activitatea fostelor birouri de carte funciară ale judecătoriilor. Birourile de carte funciară sunt competente să efectueze operaţiunile de publicitate imobiliară cu privire la imobilele supuse înscrierii în cartea funciară şi aflate în localităţile din circumscripţiile judecătoriilor în cadrul cărora funcţionează. Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de registratori de carte funciară, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de acesta. 70

Înscrierea în cartea funciară Cartea funciară este un înscris în care sunt evidenţiate situaţia materială şi situaţia juridică a imobilelor, în mod public, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la aceste bunuri. Ele se întocmesc pe localităţi şi se numerotează de la 1 la n... pentru fiecare localitate în parte, şi alcătuiesc împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului localităţii. 70

Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu (se indică numărul cărţii funciare şi numele localităţii în care este situat imobilul). Partea I priveşte descrierea imobilelor şi cuprinde: numărul de ordin şi cel cadastral al imobilului; suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz, construcţiile; planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil în parte. Partea a II-a are în vedere înscrierile privind

72

dreptul de proprietate: numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept; strămutarea proprietăţii, servituţile constituite în folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale, precum şi acţiunile privitoare la proprietate; orice îndreptări, modificări, însemnări ce sar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare cu privire la înscrierile făcute. Partea a III-a se referă la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.

În noul sistem de publicitate evidenţa se ţine atât pe imobile cât şi pe persoane, efectul înscrierii constând doar în opozabilitatea actului faţă de terţi şi nu în dobândirea dreptului real.

Efectele înscrierii în cartea funciară Efectele înscrierilor în cartea funciară diferă în funcţie de felul acestora. ●

Intabularea şi înscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea faţă de terţi a

actelor şi faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modifică şi sting drepturi reale imobiliare. Această regulă este stabilită de art. 27 din lege potrivit căruia: „actul juridic este valabil pentru părţi de la data încheierii lui, dată când se transferă dreptul real, dar fără înscrierea în cartea funciară actul juridic nu va putea fi opus terţilor”. Prin excepţie de la regula enunţată mai sus, drepturile de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără a fi înscrise în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, precum şi drepturile reale dobândite de stat sau de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti (art. 28 alin. 1 şi 2). Aceste drepturi se vor înscrie în cartea funciară numai în cazul în care titularul dreptului doreşte să dispună de ele (art. 28 alin.31). ●

Notarea are ca efect opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor personale, faptelor

personale, raporturilor juridice, litigiilor, etc. în legătură cu imobilele descrise în cartea funciară. În acest sens, art. 40 prevede că „actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane”.

3. Procedura înscrierii în cartea funciară Înscrierea în cartea funciară se realizează pe baza cererii de înscriere care se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial în raza căreia este situat imobilul. Cererea trebuie însoţită de următoarele acte: 73

-

înscrisul original sau copia legalizată care atestă actul sau faptul a cărei înscriere se cere;

-

copia legalizată a hotărârii judecătoreşti care se înscrie, urmată de menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.

Publicitatea imobiliară în noul Cod civil Noul Cod civil sistematizează publicitatea imobiliară pornind de la instituția cărții funciare a imobilului la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale, județ, municipiu, oraȘ, comună, având la bază măsurători cadastrale Și descrierea imobilului, definit la art. 876 alin. (3) ca fiind ”Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosin ță, cu sau fără construcții, aparținând aceluiaȘi proprietar, situate pe teritoriul unei unită ți administrativ-teritoriale Și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic”. În lumina noilor dispoziții în materie, cartea funciară va cuprinde, de regulă, două categorii de mențiuni: una de natură să descrie imobilul Și una referitorare la drepturile reale ce au ca obiect bunul imobil descris. Noul Cod civil condiționează dobândirea, modificarea Și stingerea drepturilor reale imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea publicității imobiliare în condițiile legii, adică a înscrierii în cartea funciară. În cartea funciară pot fi făcute trei tipuri de înscrieri Și anume: intabularea, înscrierea provizorie Și notarea. Primele două au ca obiect drepturi tabulare, în timp ce notarea priveȘte alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice legate de bunurile imobile înscrise în cartea funciară. Art. 882 noul Cod civil prevede că drepturile reale sub condiție suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează. Ele se pot însă înscrie provizoriu. În sistemul de publicitate instituit prin noul Cod civil, în care înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv de drepturi reale, conflictul între terții dobânditori de la un autor comun vor fi soluționate cu respectarea art. 891. Astfel, dacă două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaȘi autor, drepturi asupra aceluiaȘi imobil care se exclud reciproc, cel care Și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul

74

dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârȘit înscrierea în cartea funciară. AȘadar, în caz de conflict de drepturi asupra aceluiaȘi imobil, preferabilă va fi data înscrierii în cartea funciară Și nu data titlului fiecăruia. Notarea în cartea funciară Are ca obiect drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice a căror notare a fost impusă sau permisă prin dispoziții legale, nefiind permisă notarea unor drepturi sau împrejurări neprevăzute de lege. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară Rectificarea înscrierilor din cartea funciară reprezintă modificări ale datelor cuprinse în cartea funciară, care pot fi radieri, îndreptări sau corectări, în cazul în care situația juridică reală a imobilului nu îȘi găseȘte corespondența în cuprinsul cărții funciare. Dovedirea situației reale a imobilului poate fi făcută cu ajutorul recunoaȘterii titularului înscrierii a cărei rectificare este cerută, prin declarație notarială autentică sau prin hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva titularului înscrierii. În ce priveȘte erorile materiale, acestea vor putea fi rectificate la cerere sau din oficiu, dacă erorile nu constituie cazuri de rectificare care pot fi soluționate doar pe calea acțiunii în rectificare tabulară. Titularul dreptului de proprietate imobiliară are posibilitatea să ceară motivat modificarea datelor înscrise cu privire la descrierea, destinația Și suprafața imobilului71.

Acţiunile specifice publicităţii imobiliare Noul Cod civil reglementează 3 acțiuni care pot fi promovate în justiție Și au ca obiect înscrierile în cartea funciară, respectiv: acțiunea în prestație tabulară, acțiunea în justificare tabulară Și acțiunea în rectificare tabulară.

75

Acţiunea în prestaţie tabulară Acțiunea în prestație tabulară este reglementată de art. 896, 897 noul Cod civil. Potrivit prevederilor legale, acțiunea în prestație tabulară reprezintă acea acțiune prin care potențialul dobânditor al unui drept tabular solicită antecesorului tabular să constituie, să transmită ori să modifice un drept tabular, acesta din urmă necomportându-se ca atare. Promovarea acestei acțiuni are ca scop obligarea antecesorului tabular la îndeplinirea obligațiilor asumate în vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului tabular în cauză.

Acțiunea în justificare tabulară Reprezintă acea acțiune pe care cel care Și-a înscris provizoriu în cartea funciară un drept tabular afectat de o condiție suspensivă contra celui împotriva căruia s-a înscris provizoriu respectivul drept, atunci când cel din urmă refuză să îȘi dea consimțământul necesar justificării dreptului de către reclamant72.

Acțiunea în rectificarea tabulară Este reglementată de art. 908 Și urm. noul Cod civil. Această acțiune poate fi promovată de o persoană care jusitifică un interes Și se află într-unul din cazurile prevăzute de art. 908 noul Cod civil.

71

Art. 914 noul Cod civil.

72

M. Nicolae, Tratat de publcitate imobiliară, ed. Universul Juridice, București, 2006, p. 635-636.

76

Material didactic auxiliar Anexa I Vocabular accessorium sequitur principale – adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit căreia bunul sau contractul accesoriu urmează soarta juridică a bunului sau a contractului principal de care depinde; actor sequitur forum rei – regulă potrivit căreia acţiunea mobiliară se judecă de către instanţa de la domiciliul pârâtului (rei derivă de la reus – pârât); actor sequitur forum rei sitae – regulă potrivit căreia o acţiune în justiţie cu privire la un imobil – acţiune imobiliară – se judecă de către instanţa de la locul unde se află bunul (rei derivă în acest caz de la res – lucru); drept subiectiv absolut – drept civil în temeiul căruia titularul său, determinat, are posibilitatea să-l exercite singur, fără concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pasive nedeterminate, având obligaţia generală şi negativă de a nu aduce nici o atingere titularului în exercitarea dreptului său; drept subiectiv relativ – dreptul în temeiul căruia subiectul activ, determinat, numit creditor, are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva; dreptul de habitaţie – drept real în temeiul căruia titularul are dreptul de a folosi o casă de locuit ce aparţine altei persoane; dreptul de servitute – o sarcină impusă unui fond (fond aservit) pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân (fond dominant); drept de superficie – drept real ce constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană – fizică sau juridică – denumită superficiar, în privinţa construcţiilor sau plantaţiilor ce se află pe terenul aparţinând altui proprietar, precum şi în dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţiile sau plantaţiile; drept de uz – drept real în virtutea căruia titularul său se poate folosi de un bun, îi poate culege fructele pentru nevoile sale şi ale familiei sale; drept de uzufruct – drept real principal ce conferă titularului său, numit uzufructuar, dreptul de a

77

exercita asupra unui bun ce aparţine altui proprietar, atributele posesiei şi folosinţei în aceleaşi condiţii ca şi proprietarul, cu obligaţia de a-i conserva substanţa şi de a-l restitui la încetarea uzufructului; dezmembrăminte – termen folosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie prin desprinderea unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de proprietate (de uzufruct, uz, abitaţie, superficie, servitute); erga omnes – expresie latină desemnând faptul că un act juridic sau un drept subiectiv este opozabil faţă de toţi; in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii – expresie latină desemnând regula conform căreia dacă într-un patrimoniu un bun este înstrăinat, locul lui va fi luat de preţul primit, iar dacă cu acest preţ se va obţine un alt bun, locul preţului va fi luat de bunul dobândit de el; jus in re – expresie latină desemnând un drept relativ la bunuri (“drept în obiect“); în prezent, utilizată ca noţiune echivalentă pentru dreptul real; jus ad personam – expresie latină desemnând un drept relativ la o persoană; în prezent, utilizată ca echivalent al dreptului de creanţă; reus credendi – expresie desemnând persoana creditorului; reus debendi – expresie desemnând persoana debitorului; res certa – expresie desemnând bunuri individual-determinate; res genera – expresie desemnând bunuri de gen; obligaţia de a da (aut dare) – îndatorirea de a constitui sau a transmite un drept real cu privire la un lucru; obligaţia de a face (aut facere) – constă într-o prestaţie pozitivă având ca obiect executarea de lucrări, prestarea de servicii sau predarea unui lucru; obligaţia de a nu face (aut non facere) – îndatorirea subiectului pasiv de a se abţine de la săvârşirea unei acţiuni;

abusus (jus abutendi) – atribut al dreptului de proprietate, desemnând dreptul de proprietate asupra bunului (dispoziţie juridică prin înstrăinare sau dispoziţie materială prin distrugere); accesiune – mod de dobândire a proprietăţii conform căruia tot ce se uneşte cu un lucru devine proprietatea aceluia căruia îi aparţine bunul la care s-a făcut unirea sau

78

încorporaţiunea; animus – stare de spirit a unei persoane care se comportă ca titularul unui drept asupra unui lucru (animus domini, animus possidendi), caracterizată de intenţia sau voinţa celui ce stăpâneşte bunul de a efectua acea stăpânire pentru sine; corpus – termen folosit pentru a desemna elementul material al posesiei, care presupune un contact juridic direct cu bunul, concretizat în acte materiale ca: deţinerea acestuia, folosirea lui, culegerea fructelor produse de el, efectuarea unor modificări sau aducerea unor completări, înfăptuirea unor acte de dispoziţie privitoare la bun; detentor precar – persoană care deţine un lucru, stăpânindu-l fără intenţia sau voinţa de a efectua această stăpânire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca titular al altui drept real; detenţie – stăpânire în fapt asupra unui lucru al altuia exercitată temporar, în baza unui raport juridic cu proprietarul lucrului, implicând obligaţia restituirii acestuia; fructus (jus fruendi) – atribut al dreptului de proprietate, desemnând dreptul de a folosi şi de a culege fructele bunului; res nullius – expresie desemnând un lucru al nimănui; uzus (jus utendi) – atribut al dreptului de proprietate ce presupune exercitarea de către titular a unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa. acţiune – titlu reprezentativ al contribuţiei într-o societate de capital (pe acţiuni sau în comandită pe acţiuni), constituind o fracţiune a capitalului social care conferă posesorului calitatea de acţionar; acţiune petitorie – acţiune care pune în cauză existenţa unui drept real imobiliar, în special dreptul de proprietate imobiliară; certificat de proprietate – titlu de valoare la purtător, adică un înscris care încorporează dreptul la care se referă; in commercium – în comerţ; res communes – bunuri comune; servitute – sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea altui imobil având un alt proprietar; infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur – „copilul conceput se consideră ca născut ori de câte ori este vorba de interesul lui“.

79

locuinţă de intervenţie – locuinţă destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin contract de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţii economice sau bugetare; locuinţă de necesitate – locuinţă destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor lor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de renovare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari. locuinţă de serviciu – locuinţă destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor unităţi sau agenţi economici, acordată în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale. locuinţă socială – locuinţă care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii a căror situaţie economică nu le permite dobândirea în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei. pact de preferinţă – convenţie prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul când îl va vinde, să acorde preferinţă unei anumite persoane, la preţ egal. abuz de drept – fapta titularului unui drept de a-l exercita cu rea-credinţă în afara scopului social-economic, recunoscut de către lege; a evinge – a face ca o altă persoană să sufere o evicţiune (pierderea proprietăţii lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar); bona fides presumitur – expresie latină desemnând regula conform căreia buna-credinţă se prezumă; ea nu trebuie dovedită. cheltuieli necesare – sume de bani sau muncă necesare pentru conservarea unui lucru în însăşi materialitatea sa; cheltuieli utile – sume de bani sau muncă utilizate de către posesorul unui lucru în vederea ameliorării stării materiale a acestuia şi care, deşi nu sunt necesare, sporesc valoarea lucrului; cheltuieli voluptorii – sume de bani sau muncă utilizate de către posesorul unui lucru pentru a-şi satisface plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea unui lucru; contract de comodat – contract prin care o persoană, numită comodant, remite spre folosinţă

80

temporară unei alte persoane, numită comodatar, un lucru determinant cu obligaţia pentru acesta din urmă de a-l restitui în natură, în individualitatea sa; creanţă certă – creanţă care are o existenţă neîndoielnică şi asupra căreia nu există nici un litigiu; creanţă exigibilă – creanţă a cărei scadenţă fiind îndeplinită, creditorul poate cere a fi executată de îndată şi la nevoie chiar pe calea urmăririi silite; creanţă lichidă – creanţă având un cuantum precis determinat; dar manual – varietate a contractului de donaţie, având ca obiect bunuri mobile corporale, care se încheie valabil şi se execută prin remiterea efectivă a bunului de la donator la donatar, fără îndeplinirea altei formalităţi; dies ad quem computatur in termino – expresie latină care exprimă regula conform căreia ultima zi a termenului se include în durată; dies a quo non computatur in termino – expresie latină care exprimă regula potrivit căreia ziua de pornire nu este inclusă în durată; excepţie procesuală – mijloc de apărare prin care pârâtul, fără să pună în discuţie temeinicia pe fond a dreptului invocat de reclamant, cere instanţei să respingă cererea de chemare în judecată; dată certă – dată calendaristică marcând momentul din care existenţa unui înscris sub semnătură privată nu mai poate fi contestată de către terţi şi care este considerată a fi adevărata dată a acelui înscris; sechestru – act începător de executare în cadrul executării silite ce presupune inventarierea de către executorul judecătoresc a unor bunuri mobile aparţinând urmăritului, spre a fi valorificate ulterior în condiţiile legii, pentru satisfacerea creanţei urmăritorului. autorizaţie de construire – actul de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor; pactum de non alienando – expresie latină desemnând un pact de neînstrăinare; resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis – regulă cu valoare de principiu, potrivit căreia desfiinţarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmiţătorului asupra unui lucru transmis atrage desfiinţarea drepturilor consimţite de acesta, asupra bunului respectiv, în folosul unui terţ.

81

accesiune – mod de dobândire a proprietăţii conform căruia tot ce se uneşte cu un lucru sau se încorporează într-un lucru devine proprietatea aceluia căruia îi aparţine lucrul, la care s-a făcut unirea sau încoprorarea; accessorium sequitur principale – accesorul urmează principalul. Adagiu latin folosit pentru a exprima regula conform căreia bunul sau contractul accesoriu urmează soarta juridică a bunului sau contractului principal de care depinde; act juridic de administrare – act juridic prin care se urmăreşte să se realizeze o normală punere în valoare a unui bun sau patrimoniu; act juridic de conservare – act juridic prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil; act juridic de dispoziţie – act juridic care are ca rezultat fie înstrăinarea unui bun sau a unui drept din patrimoniu, fie grevarea unui bun cu o sarcină reală; caz fortuit – împrejurare imprevizibilă şi insurmontabilă care împiedică, în mod obiectiv, executarea obligaţiei contractuale; expropriere – act de putere publică prin care se realizează dobândirea forţată a proprietăţii private, necesară executării lucrărilor de utilitate publică, în schimbul unei despăgubiri; forţă majoră – împrejurare absolut imprevizibilă şi absolut insurmontabilă care împiedică în mod obiectiv şi fără nici o culpă din partea debitorului executarea obligaţiei contractuale a acestuia, antrenând şi justificând exonerarea lui de răspundere ; gestiunea de afaceri – operaţie ce constă în aceea că o persoană intervine, prin fapta sa voluntară şi unilaterală, şi săvârşeşte acte materiale sau juridice în interesul altei persoane, fără a fi primit mandat din partea acesteia din urmă; just titlu – act juridic translativ de proprietare având drept scop transferul proprietăţii, dar care datorită unor împrejurări ce ţin de actul respectiv, el nu strămută proprietatea bunului ci doar posesia lui; masă succesorală – ansamblul bunurilor şi valorilor de orice fel care, făcând parte din patrimoniul defunctului, constituie obiectul împărţelii moştenirii; nemo ad alium transferre potest quam ipse habet – adagiu latin folosit pentru a fundamenta

82

soluţia potrivit căreia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuşi; ocupaţiune – mod de dobândire a dreptului de proprietate prin luarea în posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse în patrimoniul nimănui; resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis – adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit căreia desfiinţarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmiţătorului asupra lucrului transmis atrage după sine desfiinţarea drepturilor consimţite de acesta în folosul unui terţ; sultă – sumă de bani ce trebuie plătită pentru compensarea inegalităţii de valoare a loturilor în cazul partajului judiciar; uzucapiune – mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale prin posedarea neîntreruptă a unui imobil în timpul şi condiţiile prevăzute de lege. acţiune confesorie – acţiune prin care titularul său urmăreşte apărarea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate; acţiune negatorie – acţiune prin care proprietarul neagă existenţa unui dezmembrământ al altei persoane asupra bunului său; cauţiune – contract de garanţie prin care o persoană denumită fidejusor se obligă faţă de creditorul altei persoane să execute obligaţia acesteia; ex contractu – din contract; ex lege – din lege; emolument – ansamblu de avantaje şi prerogative pe care uzufructuarul le dobândeşte în temeiul dreptului de uzufruct; fidejusor – persoană care se angajează faţă de creditorul unui debitor să execute obligaţia acestuia, în cazul în care debitorul principal n-ar executa-o. abuz de încredere – infracţiune reglementată de art. 213 C.pen., constând în însuşirea unui bun mobil al altuia, deţinut cu orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept ori refuzul de a-l restitui; calitate procesuală activă – presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecăţii; prior tempore, potior jure – expresie latină desemnând regula potrivit căreia cel care a îndeplinit

83

mai întâi formalităţile necesare pentru valabilitatea dreptului său, se bucură de prioritate faţă de cei care le-au îndeplinit ulterior. acţiune în grăniţuire – acţiunea prin care reclamantul pretinde ca în contradictoriu cu pârâtul, instanţa să determine, prin semne exterioare, întinderea a două fonduri învecinate; acţiune posesorie – acţiunea posesorului pentru apărarea posesiei, ca stare de fapt, împotriva oricărei tulburări ori pentru a redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută; acţiune în revendicare – acţiunea prin care proprietarul, neposesor pretinde restituirea bunului său de la posesorul neproprietar; arătarea titularilor dreptului – instituţie de drept procedural civil în temeiul căreia pârâtul care deţine un lucru pentru altul sau care exercită în numele altuia un drept asupra unui lucru, va putea arăta pe acela în numele căruia deţine lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană ce pretinde un drept real asupra lucrului; corpore alieno – expresie desemnând exercitarea unui drept prin intermediul altei persoane; executare silită – procedură prin care titularul unui drept, recunoscut printr-un titlu executoriu, constrânge cu ajutorul organelor de stat competente pe cel care îi încălcase dreptul să execute obligaţia arătată în titlu; ex lege – din lege, în virtutea legii; garanţie reală – mijloc juridic de garantare a obligaţiilor prin afectarea unui bun al debitorului sau chiar al altei persoane, în vederea asigurării executării obligaţiei asumate; uzucapiune – mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale, prin posedarea neîntreruptă a unui imobil în timpul şi în condiţiile prevăzute de lege. afini – persoane între care există legătură de afinitate. afinitate – termen desemnând legătura juridică, derivată din căsătorie, în ceea ce priveşte raporturile dintre oricare dintre soţi şi rudele (fireşti sau din adopţie) ale celuilalt soţ; acţiune în constatare - acţiune prin care reclamantul solicită instanţei să constate numai existenţa unui drept al său sau inexistenţa unui drept al pârâtului împotriva sa; acţiune în realizare - acţiune prin care reclamantul, ce se pretinde titularul unui drept

84

subiectiv, solicită instanţei să-l oblige pe pârât la respectarea dreptului său, iar dacă acest lucru nu mai este posibil, la despăgubiri pentru prejudiciul suferit. citaţie – act procedural scris prin care o persoană este chemată în faţa organelor de urmărire penală sau a instanţei de judecată; în materie civilă, de regulă, citarea părţilor este obligatorie, în caz de neprezentare putând fi sancţionate cu amendă. tranzacţie – contract prin care părţile termină un proces început sau preîntâmpină un proces ce se poate naşte, prin concesii reciproce, constând în renunţări reciproce la pretenţii sau în prestaţii noi săvârşite ori promise de o parte în schimbul renunţării de către cealaltă parte la dreptul litigios. titlu executoriu – act juridic în temeiul căruia se va efectua executarea silită, reprezentat, de regulă, de hotărârea judecătorească. animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi – expresii latine desemnând elementul psihologic sau intelectual al posesiei, concretizat în voinţa celui care stăpâneşte în fapt lucrul, de a exercita acea stăpânire pentru sine şi de a se comporta faţă de bunul respectiv ca un proprietar ori ca un titular al altui drept real; acţiune reală – acţiune prin care se cere să fie recunoscut sau protejat un drept real principal ori accesoriu; acţiune petitorie – acţiune care pune în cauză existenţa unui drept real imobiliar, în special dreptul de proprietate imobiliară; corpore alieno – expresie latină desemnând exercitarea posesiei prin intermediul altei persoane; juris et de jure – expresie latină folosită pentru a desemna categoria legală a prezumţiilor absolute, care nu pot fi combătute prin nici un mijloc de probă; jus possessionis – drept de posesiune; juris tantum – expresie latină folosită pentru a desemna categoria legală a prezumţiilor relative, care pot fi combătute prin proba contrarie; non dominus – expresie latină desemnând persoana unui neproprietar; somaţie – act procedural prin care debitorul este înştiinţat că, în caz de neîndeplinire a obligaţiei (de plată a unei sume de bani, de predare a unui bun etc.) se va proceda la exercitarea silită, potrivit legii;

85

titlu translativ – orice act sau fapt juridic prin efectul căruia se strămută un drept real sau de creanţă din patrimoniul unei persoane în patrimoniul altei persoane. carte funciară – înscris autentic, cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi indicarea, după caz, a drepturilor de creanţă, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie numai în scopul informării oricăror persoane interesate; drepturi tabulare – drepturi reale imobiliare ce se înscriu în cartea funciară şi sunt supuse regimului de carte funciară.

Anexa II

Întrebări, exerciţii

1.

Care sunt drepturile şi obligaţiile care fac parte din patrimoniul unei persoane? Daţi exemple de drepturi şi obligaţii care nu intră în conţinutul patrimoniului.

2.

Definiţi noţiunile de „universalitate juridică“ şi „universalitate de fapt“.

3.

Ce înţelegeţi prin „creditor chirografar“? În ce constă dreptul de gaj general al creditorului chirografar?

4.

Identificaţi raportul existent, în caz de concurs, între un creditor chirografar şi un creditor a cărui creanţă este garantată real.

5.

Ce înţelegeţi prin „subrogaţie“ şi de câte feluri este?

6.

Ce relaţie există între subrogaţia reală cu titlu universal şi gajul general al creditorilor chirografari?

86

7.

Ce înţelegeţi prin „transmisiunea patrimoniului“? De câte feluri este acesta?

8.

Clasificaţi drepturile patrimoniale ce intră în componenţa unui patrimoniu. Enumeraţi asemănările şi deosebirile existente între cele două categorii de drepturi.

9.

Clasificaţi drepturile reale şi enumeraţi-le pentru fiecare categorie.

10.

Clasificaţi obligaţiile reale, oferind câte un exemplu pentru fiecare categorie.

11.

Analizaţi conţinutul obligaţiei de „a nu face“ după cum este corelativă unui drept real sau unui drept de creanţă.

12.

Definiţi noţiunile de ”proprietate” „drept de proprietate“.

13.

Interpretaţi din punct de vedere juridic expresia: „dreptul de proprietate este un drept absolut“.

14.

Stabiliţi care este conţinutul atributelor: usus, fructus şi abusus în materia proprietăţii.

15.

Consideraţi ca fiind un abuz de drept împrejurarea că un proprietar, cu ocazia săpăturilor făcute în teren în scopul ridicării unei construcţii, nu a luat măsurile necesare impuse de regulile arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea bruscă a pădurilor de la casele vecine? În stadiul actual al legislaţiei, pe ce texte de lege şiar întemeia instanţa soluţia?

16.

Ce condiţii trebuie să îndeplinească titularul unui drept subiectiv pentru a săvârşi un abuz de drept?

17.

Cunoscând că proprietatea nu se pierde prin neuz, stabiliţi care este situaţia juridică a bunurilor mobile abandonate. Dar situaţia bunurilor mobile, furate din patrimoniul cultural naţional?

18.

Precizaţi cui aparţine şi care este conţinutul atributelor usus, fructus şi abusus în cazul bunurilor aparţinând proprietăţii publice.

19.

Definiţi noţiunea de „proprietate privată“.

20.

Care sunt caracterele dreptului de proprietate privată?

21.

Sub aspect extinctiv, proprietatea privată este prescriptibilă sau imprescriptibilă?

22.

Care sunt titularii dreptului de proprietate privată?

23.

Persoană juridică română cu capital integral străin poate fi titulară a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor situate în România?

87

24.

Definiţi şi clasificaţi domeniul privat al statului şi unităţilor administrativteritoriale.

25.

Enumeraţi modalităţile de formare ale domeniului privat.

26.

Explicaţi sintagma de „bunuri scoase din circuitul civil“ (extra commercium).

27.

Care este diferenţa între operaţiunea de grăniţuire şi acţiunea în grăniţuirea proprietăţii?

28.

În legislaţia în vigoare îngrădirea unei proprietăţi este obligatorie?

29.

Proprietarul unui teren are dreptul de dispoziţie asupra crengilor şi rădăcinilor arborilor unui vecin ce se întind pe proprietatea sa?

30.

Consideraţi ca fiind adevărată afirmaţia „proprietatea subsolului aparţine întotdeauna proprietarului suprafeţei terenului?“.

31.

Definiţi modurile de dobândire ale dreptului de proprietate şi clasificaţi-le în funcţie de criteriile cunoscute.

32.

Precizaţi când operează transferul dreptului de proprietate în cazul unui contract de vânzare-cumpărare.

33.

Dacă aţi fi judecător cum aţi soluţiona (în sensul respingerii sau admiterii) cererea unui croitor prin care solicită constatarea dreptului de proprietate asupra costumului lucrat din materialul clientului, motivând că manopera este mult mai valoroasă decât materia primă?

34.

Ce aţi decide

în situaţia în care porţiunea de teren care s-a

rupt

aparţine

domeniului public? Dar dacă aceasta aparţine unui particular şi s-a alipit domeniului public? 35.

Cum se calculează întinderea despăgubirilor pe care urmează să le primească constructorul de bună-credinţă? Ce s-ar decide în situaţia în care edificarea construcţiei ar fi avut loc în anul 1990, iar despăgubirile s-ar calcula în anul 2000? Ce mijloace juridice are la îndemână constructorul de bună-credinţă pentru a-l obliga pe proprietar la plata despăgubirilor?

36.

Enumeraţi categoriile de limite ale dreptului de proprietate cunoscute.

37.

Care sunt reglementările în vigoare relative la îngrădirile dreptului de proprietate stabilite în interes edilitar şi de estetică urbană.

38.

Care sunt consecinţele ridicării unui edificiu fără obţinerea autorizaţiei de construire?

88

39.

Care este deosebirea între servituţile naturale şi cele legale prevăzute de Codul civil de la 1864 i limitele legale instituite de noul Cod civil?

40.

Care este distanţa în limita căreia se pot deschide ferestre, balcoane şi terase deasupra proprietăţii vecinului? Ce va decide instanţa într-un litigiu având ca obiect o fereastră deschisă în zidul bucătăriei şi al băii, la o distanţă mai mică decât cea legală de curtea vecinului, fără consimţământul acestuia şi în măsura în care deschiderea ei ar fi fost posibilă pe un alt perete orientat astfel încât să nu stânjenească pe vecini?

41.

Se pot deschide ferestre de lumină pe linia despărţitoare a două proprietăţi vecine?

42.

În ce condiţii ar putea fi introdusă într-un contract clauza de inalienabilitate? Este valabilă o clauză de inalienabilitate cu privire la transmiterea succesiunii?

43.

Consideraţi că hotarul dintre două proprietăţi se poate crea sub streaşina casei unuia dintre proprietari?

44.

Precizaţi câteva cazuri de limite ale dreptului de proprietate instituite pe cale judecătorească.

45.

Definiţi proprietatea anulabilă şi proprietatea rezolubilă. Stabiliţi care sunt asemănările şi deosebirile dintre acestea.

46. 47.

Care este deosebirea existentă între coproprietate şi indiviziune? În ce constă regula unanimităţii în cazul proprietăţii comune temporare? Examinaţi modalitatea de aplicare a acestei reguli în cazul actelor materiale, respectiv în cazul actelor juridice.

48.

Consideraţi că un coproprietar poate să transforme destinaţia bunului sau modul de folosinţă al acestuia?

49.

În cazul coproprietăţii, unul dintre proprietari are dreptul să exercite folosinţa asupra bunului comun, fără acordul celorlalţi?

50.

Este valabil contractul prin care un coproprietar donează cota sa parte dintr-un bun comun unui terţ? Dar contractul de vânzare-cumpărare încheiat de un coproprietar cu un terţ având ca obiect întregul bun comun?

51.

Consideraţi ca fiind valabile convenţiile cu privire la menţinerea stării de indiviziune?

89

52.

Ce tip de proprietate există în situaţia în care două persoane au cumpărat împreună un bun imobil? Dar în cazul în care aceleaşi persoane dobândesc prin testament întreaga avere a tatălui lor decedat?

53.

În sarcina cui cad cheltuielile privind repararea şi întreţinerea zidului comun? Dar cheltuielile în situaţia în care zidul ar fi demolat şi reconstruit de un coproprietar, în interesul său exclusiv?

54.

Şanţul, pentru a fi declarat comun, este necesar să fie făcut cu scopul de a îngrădi proprietatea sau există comunitate şi dacă şanţul este destinat scurgerii apelor? Care sunt cazurile de înlăturare a prezumţiei de comunitate?

55.

Ce tip de proprietate există în situaţia în care imobilul împărţit pe apartamente ar aparţine unui singur proprietar?

56.

Identificaţi tipurile de proprietate existente într-o clădire cu 3 apartamente din care unul este deţinut de 2 soţi, unul este închiriat, iar celălalt aparţine moştenitorilor titularului decedat.

57.

Cui vor aparţine fructele produse de un gard viu asimilat îngrădirii aduse de un singur proprietar?

58.

Este valabilă înstrăinarea unui bun mobil comun de către un soţ fără consimţământul celuilalt? Dar vânzarea, în aceleaşi condiţii, a unui imobil (construcţie)?

59.

Poate dispune unul dintre concubini – singur – de dreptul său asupra bunului dobândit împreună cu celălalt concubin?

60.

Ce înţelegeţi prin dezmembrăminte ale dreptului de proprietate? Proprietatea publică poate fi dezmembrată?

61.

Care sunt drepturile şi obligaţiile uzufructuarului?

62.

Care sunt acţiunile prin care nudul proprietar îşi apără dreptul?

63.

Titularul dreptului de uz îşi poate închiria dreptul? Dar titularul dreptului de abitaţie poate închiria imobilul asupra căruia îşi exercită dreptul?

64.

Uzufructul poate fi înstrăinat? Dar emolumentul acestuia?

65.

Ce sunt servituţile reciproce, respectiv servituţiile unilaterale?

66.

Definiţi posesia şi arătaţi care este natura sa juridică.

67.

Care sunt motivele care justifică protecţia acordată de lege posesiei?

90

68.

Ce mijloace de probă sunt admisibile pentru a face dovada posesiei?

69.

Cum are loc dobândirea, respectiv pierderea elementului intenţional al posesiei?

70.

Care sunt caracterele viciului clandestinităţii? Daţi exemple de clandestinitate în materie imobiliară.

71.

Consideraţi că violenţa pasivă este un viciu al posesiei?

72.

Care este diferenţa între echivoc, ca viciu al posesiei şi precaritate?

73.

Realizaţi o comparaţie între posesie şi detenţie precară. Daţi exemple de detentori precari.

74.

Enumeraţi cazurile de intervertire a precarităţii în posesie şi explicaţi care dintre ele presupun o intervertire propriu-zisă.

75.

Care sunt efectele posesiei utile?

76.

Identificaţi viciul corespondent fiecărei calităţi a posesiei din tabelul de mai jos:

77.

Calităţi

Vicii

 continuă

 violenţa

 publică

 echivocul

 netulburată

 clandestinitatea

 neechivocă

 discontinuitatea

Definiţi acţiunile posesorii. Argumentaţi de ce acţiunea posesorie este o acţiune reală.

Într-o acţiune posesorie pot fi admise ca mijloace de probă titluri de proprietate? 78.

Realizaţi o comparaţie între acţiunea în complângere şi acţiunea în reintegrare.

79.

Acţiunile posesorii pot fi exercitate de persoane între care există raporturi juridice contractuale?

80.

Ce acţiune are la îndemână detentorul precar contra proprietarului care îi tulbură deţinerea bunului? Proprietarul poate să intenteze o acţiune posesorie contra celui care i-a tulburat posesia dacă lucrul se află în detenţia altei persoane?

81.

Credeţi că posesia este discontinuă dacă posesorul, pe timpul iernii, nu exercită acte de posesie asupra terenului agricol?

82.

Definiţi publicitatea imobiliară şi enumeraţi obiectivele urmărite.

83.

Enumeraţi sistemele de publicitate imobiliară existente anterior Legii 7/1996.

91

84.

Comparaţi sistemul de publicitate al cărţilor funciare cu cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni.

85.

Caracterizaţi modalităţile de înscriere în cărţile funciare reglementat de Legea nr. 7/1996.

86.

În conformitate cu legea nr. 7/1996 definiţi cadastrul general.

87.

În sistemul actual, ce efecte produce publicitatea imobiliară? În ce situaţii publicitatea imobiliară este obligatorie?

88.

Care este procedura de efectuare a înscrierilor în cartea funciară?

89.

Definiţi şi caracterizaţi acţiunile de carte funciară.

Bibliografie Urs, I.R., Ispas, P.E., Drept civil, Drepturile reale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013; Bîrsan, C., Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013; Boroi, G., Stănciulescu, L., Instituţii de Drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012; Stoica, V., Drept civil. Drepturile reale principale ediţia 2, Ed. CH Beck, Bucureşti, 2013; Uliescu, M., Gherghe, A., Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

92

93